Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Woningen goedkoper dan tien jaar geleden

Woningen goedkoper dan tien jaar geleden

ERA Belgium, naar eigen zeggen het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in België, presenteerde onlangs samen met de KU Leuven de resultaten van een studie naar de prijsontwikkeling van woningen in 2017 en de voorgaande jaren. De studie toont aan wat vastgoedprofessionals al lang vermoeden; de gecorrigeerde prijzen van woningen zijn helemaal niet zo hard gestegen als soms wel wordt beweerd.

Sven Damen, postdoctoraal onderzoeker en vastgoedeconoom bij de KU Leuven, ontwikkelde in samenwerking met ERA Belgium de ERA-KU Leuven Vastgoedindex (kortweg: EKVI). Deze index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer. Waar de standaard gerapporteerde verkoopprijzen enkel de gemiddelde transactieprijzen weergeven van woningen zonder rekening te houden met de respectievelijke grootte, afwerking of ligging van de verkochte woningen, doet de ERA-KU Leuven Vastgoedindex dat wel door alle mogelijke factoren die een positief maar ook een negatief effect op de prijs kunnen hebben mee te tellen.

De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91% naar 260.267 €. In vergelijking met 2008 is dat een prijsstijging van 23,1%. Wanneer echter rekening gehouden wordt met de kwaliteit, oppervlakte, afwerking, enz. - de zogenaamde hedonische prijsontwikkeling - dan zijn de prijzen van huizen de afgelopen 10 jaar met ‘slechts’ 15,7% gestegen.

“Wij analyseren al enkele jaren de verkoopprijzen van woningen, gecorrigeerd voor alle mogelijke zaken die invloed hebben op de prijs, zoals de oppervlakte, het type woning, het aantal kamers, de afwerking, de ligging en nog veel meer elementen. Dat noemen we de hedonische prijsindex. Dit doen we op basis van de informatie die ERA ons ter beschikking stelt. Uit deze analyse blijkt dat de werkelijke prijzen van eenzelfde woning - als we dus appels met appels vergelijken -  helemaal niet zo sterk gestegen zijn als algemeen wordt verondersteld. Houden we daarbij bovendien rekening met de inflatie, dan zijn de werkelijke prijzen zelfs 3,4% goedkoper dan 10 jaar geleden”, poneert Sven Damen.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement steeg het afgelopen jaar met slechts 0,2% naar 181.871 €. Volgens de EKVI stegen de prijzen het afgelopen jaar met ‘slechts’ 1,3% en met 19% de afgelopen 10 jaar. Bestaande appartementen ondervinden concurrentie van nieuwbouw. De strengere eisen inzake isolatie, veiligheid, enz. die door de overheid opgelegd worden, maar ook een gebrek aan comfort en soms gebrekkig onderhoud van oudere appartementen, zetten de prijzen van deze flats onder druk.

In Brussel daalde de prijs van bestaande appartementen in 2017 volgens de EKVI met 1,89%. De daling is mogelijks het gevolg van de veranderingen in de vastgoedfiscaliteit. Sinds 2017 is de woonbonus vervangen door een verhoging van het abattement van de registratierechten. Het voordeel van de verlaagde registratierechten is echter kleiner dan het voordeel van de woonbonus, waardoor er een prijsdempend effect ontstaat. De vraagprijs voor een woning wordt zelden betaald. Dat is inmiddels bekend. Heel groot is dat verschil echter toch niet. In 2016 lag dat verschil voor alle woningen op gemiddeld 7%. In 2017 was dat verschil gedaald tot gemiddeld 6%. Uitschieter is Brussel, waar het prijsverschil gemiddeld slechts 2% bedraagt.

De ERA-makelaars verkochten in 2017 een huis in Vlaanderen in gemiddeld 102 dagen, in Brussel in 79 dagen en in Wallonië in 111 dagen tijd. Dat was nationaal gemiddeld twee dagen langer dan in 2016.

Appartementen wisselden in Vlaanderen en Brussel een week sneller van eigenaar dan in 2016. In Vlaanderen was dat in 133 dagen, in Brussel in nog geen 90 dagen. In Wallonië stond een appartement gemiddeld 139 dagen te koop, vier weken langer dan in 2016.
We weten natuurlijk dat het veel leuker is om een huis te kopen in de lente en de zomer dan in de herfst en winter, maar liggen de prijzen dan ook hoger? Op het eerste gezicht wel: sinds 2005 stegen de prijzen gemiddeld met 2,07% in de lente en 1,86% in de zomer. In de winter stegen de woningprijzen gemiddeld maar met 0,73% en in de herfst daalden ze gemiddeld met 0,73%.

Maar als je compenseert voor zaken zoals type, ouderdom van de woning en tuin of terras, dan blijkt uit de studie van de KU Leuven dat de sterkere gemiddelde groei in de zomer en lente verklaard wordt doordat op dat moment typisch meer woningen verkocht worden op grotere percelen en meer van het type open bebouwing. In deze seizoenen kan ook de tuin volledig tot zijn recht komen. Een ander opvallend element is dat in de zomer meer relatief jongere woningen worden verkocht.

Windmolens

Damen onderzocht of een windmolen een negatief effect op woningprijzen heeft. Daaruit bleek dat woningen die binnen een straal van 500 m van een windmolen liggen 3,5% goedkoper zijn dan woningen die verderaf gelegen zijn. Dit prijsverschil evolueert tot - 2,7% op 500 tot 2.000 m van een windmolen, - 1,3% op 2 tot 2,5 km en - 1,1% op 2,5 tot 3 km en is niet meer statistisch significant indien de windmolen op meer dan 3 km van de woning staat.

Vooruitzichten

Wat zijn de verwachtingen van ERA over de evolutie van de vastgoedmarkt in 2018? “De economie draait op volle toeren, de hypotheekrente staat lager dan ooit en de registratierechten worden verlaagd, dus zou je meer vraag verwachten en een verdere prijsstijging. Er zijn echter ook een paar zaken die een prijsdrukkend effect zullen hebben. In de eerste plaats is het zeer waarschijnlijk dat de rente geleidelijk gaat stijgen - de ECB gaat namelijk haar opkoopprogramma aanpassen - waardoor de hypotheekverstrekkers minder goedkoop zullen kunnen lenen. Hierdoor zal ook geleidelijk de hypotheekrente stijgen. Ten tweede zullen de banken strenger zijn bij het toekennen van leningen boven 80% van de aankoopprijs. Dit betekent dat minder mensen hun droomwoning zullen kunnen kopen of dat ze meer zullen moeten betalen voor hun lening. Ten derde hebben investeerders hun vertrouwen in de beurzen herwonnen en, hoewel de belangstelling van bellegers in stenen groot blijft, is er wat terugval in interesse bij hen. Tenslotte zullen kopers in Vlaanderen mogelijk hun aankoop van een woningen met groot beschrijf of klein beschrijf onder 200.000 € uitstellen tot na de verlaging van de registratierechten. Ik raad een uitstel echter af omdat de prijzen door toedoen van diezelfde kopers met 3% zullen stijgen”, stelt Iain Cook, bestuurder bij ERA Belgium.

Voor woningen met een klein beschrijf en een transactieprijs hoger dan 200.000 € is het huidige systeem van registratierechten voordeliger. Van alle woningen die ERA de voorbije vijf jaar in Vlaanderen verkocht, is 22,22% voordeliger onder het huidige systeem. Maar ook voor dit segment is het niet noodzakelijk beter om sneller te kopen indien de prijzen zich aanpassen aan de nieuwe fiscaliteit.

Heeft de verlaging dan van de registratierechten dan wel zin? “Jazeker, omdat het de mobiliteit ten goede zal komen. Er zijn weinig landen waarin zo weinig verhuisd wordt als België. Er zijn ook weinig landen waar zo extreem veel files staan, net omdat de werkende bevolking niet geneigd is te verhuizen. De terugverdientijd van de bijkomende kosten bovenop de aankoopkosten van een woning, eventueel dichter bij het werk, is immers zeer lang”; besluit Iain Cook.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Antwerpse Boerentoren krijgt herbestemming als culturele topper

Antwerpse Boerentoren krijgt herbestemming als culturele topper

De bank KBC heeft het consortium APB - Libreco - Monument Vandekerckhove - MRT aangesteld voor de integrale sanering, renovatie en herontwikkeling van de KBC-toren in Antwerpen, beter bekend als de Boerentoren. KBC heeft de toren verkocht aan[…]

Ethias en Weerts Group samen in logistiek vastgoed

Ethias en Weerts Group samen in logistiek vastgoed

Luxehotel en 100 woningen gepland op Panquinsite in Tervuren

Luxehotel en 100 woningen gepland op Panquinsite in Tervuren

ERA breidt uit naar Wallonië en Brussel

ERA breidt uit naar Wallonië en Brussel

Meer artikels