Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Woning- en bouwgrondprijzen stegen veel sterker dan bouwkosten

Gerelateerde onderwerpen :

Woning- en bouwgrondprijzen stegen veel sterker dan bouwkosten

Lutgarde Neirinckx (tweede van l.) en Els Bleus (r.) waren duidelijk blij verrast door de erkentelijkheidsattentie die ze ontvingen van (voort vanaf l.) Pieter Van Laere, Georges Timmermans en Bruno Verbeke.

CIR verwelkomt nieuwe voorzitter en ondervoorzitter

De grote ontleningsmogelijkheden van de jongste jaren (lage interestvoet, hoge woonbonus) hebben ervoor gezorgd dat de woningprijzen en in afgeleide orde de prijzen van de bouwgronden veel sterker zijn toegenomen dan de bouwkosten zelf. Het woningaanbod is evenwel niet even snel gestegen. De (ver)huurwaarde van een welbepaalde woning kan nagekeken worden op www.huurschatter.be volgens de locatie en andere kwaliteitskenmerken. Isolatie is beperkt meegenomen in die bepalingsmethode uit 2012.

Dat verklaarde Roel Helgers, co-auteur van het boek ‘De economie van de woningmarkt’, tijdens de meeting van de Conseil d’Isolation – Isolatie Raad (CIR) in De Abdijmolen in de Parkabdij in Heverlee.

Tijdens de CIR-bestuursvergadering werden past-CIR-voorzitter Els Bleus, voordien marketing manager bij Isover en vandaag Head of Product & Systems Building Business van Pittsburgh Corning Europe nv bij Foamglas, en past-CIR-ondervoorzitter Lutgarde Neirinckx, directeur van Styfabel (de koepelorganisatie van Belgische eps-fabrikanten) bedankt voor hun jarenlange inzet bij CIR. Pieter Van Laere, Sustainable Development Manager bij Isover, werd gelukgewenst als de nieuwe CIR-voorzitter en Bruno Verbeke, Technical Manager Benelux bij Recticel Insulation, als de nieuwe CIR-ondervoorzitter. Samen met CIR-directeur Georges Timmermans helpen ze het algemene isolatiebelang voort verzekeren.

Gastspreker Roel Helgers (foto hierboven) - presenteerde namens de onderzoekseenheid Economie van de Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen (FEB) van de KU Leuven, Steunpunt Wonen het boek ‘De economie van de woningmarkt’ van hemzelf, Frank Vastmans, Sven Damen en Geert Goeyvaerts, o.l.v. Erik Buyst. Deze publicatie, uitgegeven bij Garant, bundelt meer dan tien jaar onderzoek van het Steunpunt Wonen i.s.m.  het Centrum voor Economische Stu-diën van de KU Leuven. Het boek omvat drie delen: ‘De woningmarkt in drie delen: koop-, nieuwbouw- en huurmarkt’ (prijsvorming op de koopmarkt; nieuwbouw, demografie en aanbod; prijsvorming op de huurmarkt), ‘Thematische uitdiepingen’ (de rol van de hypotheek in de woningmarkt; woonfiscaliteit; regionale woningmarkten in België; hedonische prijzenmethode) en ‘Conclusies en uitdagingen voor de toekomst’.

Eind september 2014 evalueerde de Nationale Bank van België de totale waarde van het onroerend vermogen van huishoudens op 1.176,3 miljard €. Het financiële vermogen bedroeg 1.114,4 miljard € en het beschikbare inkomen van huishoudens 208,4 miljard €. Tussen 2000 en 2014 verdubbelden de woningprijzen. Na de kredietcrisis verhoogde de aandacht voor de woningmarkt.

De prijsvorming op de koopmarkt baart bezorgdheid, zo blijkt uit krantentitels in De Tijd (‘Vastgoed drijft op zeepbelfiscaliteit’, ‘Groei woonkrediet en vastgoedprijzen verontrust economen’, ‘OESO: België heeft duurste woningen’, ‘Nationale Bank ziet donkere wolken boven vastgoedmarkt’), De Standaard (‘Woning nergens zoveel te duur als in België’, ‘Belgische woningen ruim 23 procent te duur’, ‘Vrees voor zeepbel groeit’), Het Laatste Nieuws (‘Woningprijzen stijgen snelst in ons land’) en De Morgen (‘Belgische huizen ‘onbetaalbaar’’). Deze prijsvorming op de koopmarkt mag echter niet los gezien worden van de betaalbaarheidsparadox: de woningprijzen zijn wel sterk gestegen, maar gelukkig is de interestvoet gedaald, zijn de inkomens gestegen, is de woonbonus geïntroduceerd en zijn hypothecaire looptijden langer. Anders was een woning niet betaalbaar.

Woonbonus

“We moeten de causaliteit omkeren, waarbij het budget van een doorsnee startend koppel en de ontleningscapaciteit van de huishoudens de woningprijs bepalen. Alle elementen die het aankoopbudget verhogen (inkomen, hypothecaire interestvoet, fiscale stimuli, looptijden), vertalen zich in de woningprijs. Belangrijk bij de hypothecaire interestvoet is de kapitalisatie: in welke mate vertalen kosten en voordelen zich in de prijs? Daarnaast is er de overgang van bouwsparen (2004) naar de woonbonus (2005): het initiële voordeel is hoger en de langere looptijd is aantrekkelijker. Het algemene effect van de woonbonus op een woning is niet evenredig verdeeld over alle marktsegmenten; kleinere woningen hebben een grotere impact. De woningprijsevolutie verloopt evenredig met de ontleningscapaciteit (inkomen, hypothecaire interestvoet, woonfiscaliteit, hypotheekmarkt). Kortetermijnafwijkingen kunnen veroorzaakt worden door de demografie, verwachtingen, de onzekerheid, nieuwbouw, …   Inzake de langetermijnvoorwaarden speelt een prijsinelastisch aanbod. Op basis van dit model is niet noodzakelijk sprake van een overwaardering. Het betekent ook niet dat de woningprijzen niet kunnen dalen afhankelijk van de demografie, de evolutie van de hypothecaire interestvoet, wijzigende fiscale voordelen en verscherpte hypotheekvoorwaarden”, verklaart Roel Helgers.

De bouwgrond kostte 23 € per m² in 1990 en 179 € in 2014. Het jaarlijkse aantal transacties over dezelfde periode daalde van 30.177 naar 10.244. Velen concluderen dat nieuwbouw alsmaar duurder wordt door de schaarste aan bouwgrond en steeds hogere kwaliteitseisen. Anderzijds komen er jaarlijks 1% woningen bij en groeit het aantal huishoudens met 1%. De prijzen van bestaande koopwoningen zijn ook sterk gestegen. Hoe hangen de evoluties in beide markten samen?

“De traditionele redenering is: als de woningprijzen stijgen, zal een toename van de vraag leiden tot een hogere prijs, maar op termijn ook tot een verhoogd aanbod. Dit is echter een te eenvoudige veronderstelling, want de bouwondernemer kijkt ook naar de kosten. De relatie tussen de prijs van bestaande koopwoningen en het aanbod aan nieuwbouwwoningen is in absolute waarde onwaarschijnlijk. Als zich een prijsverandering voordoet, is het aanbod zeer prijsinelastisch. We moeten deze relatie ook zien als een verhouding van prijsvariabelen. Onze analyses tonen aan dat de prijs van een nieuwbouwwoning op lange termijn aansluit bij die van een bestaande koopwoning, waarbij nieuwbouwwoningen substituten zijn voor bestaande koopwoningen. De evolutie van de prijzen voor nieuwbouwwoningen wordt ook bepaald door de evolutie van de ontleningscapaciteit van huishoudens. De evolutie van het aantal nieuwbouwwoningen hangt sterk samen met demografische trends. Tijdelijke afwijkingen zorgen voor kortetermijneffecten”, signaleert de co-auteur.

Empirisch onderzoek heeft uitgewezen dat de prijs van een bouwgrond residueel wordt bepaald als de prijs voor een nieuwbouwwoning min de bouwkost. Bouwkosten komen tot stand buiten het prijsmechanisme van de woningmarkt in een concurrentiële markt. Dit verklaart de sterke toename van de bouwgrondprijzen tijdens de jongste decennia. Een belangrijke implicatie is het toenemende aandeel van de waarde van een bouwgrond bij nieuwbouwwoningen.

“In 2013 waren 20,4% van de huishoudens private huurders tegenover 18,5% in 2005. Het aandeel sociale huurders klom van 5,6% in 2005 naar 6,7% in 2013. 43% is jonger dan 25 jaar en 74% wordt ingenomen door appartementen. De woningprijzen zijn sinds 1990 met meer dan 300% gestegen, de huurprijzen met 60 tot 70%. Het rendement bedraagt bruto direct 4% (huuropbrengsten), netto direct 2,5% (min kosten) en indirect 1,2% (meerwaarden). Het totale rendement bedraagt 3,7%, het rendement eigen vermogen (80% schuldfinanciering tegen 2,5%) 8,5%”, weet de gastspreker.

Bijna 100% van de vastgoedtransacties op de secundaire markt wordt gefinancierd door een hypotheeklening. Ze vormen één van de belangrijkste financiële beslissingen die een huishouden moet nemen. Er bestaan vele hypotheekproducten met grote verschillen in gebruik per land: annuïteitenhypotheken (standaard in België, ongeveer 90%), aflossingsvrije hypotheken met bijbehorende afbetalingsinstrumenten en zuivere aflossingsvrije hypotheken. De Belgische hypotheekmarkt is erg voorzichtig: 89% van de nieuwe hypothecaire kredieten tussen 1996 en 2015 zijn standaard annuïteitenhypotheken want het vroegere bouwsparen vormde geen stimulans om schuld vertraagd af te lossen. De verscheidenheid in hypotheekstructuren is belangrijk om het verloop van woningprijzen in verschillende landen te kunnen verklaren.

“Uit bevragingen bij Amerikaanse huishoudens blijkt dat deze laatste meer tijd spenderen aan de keuze van hun wagen dan aan die van hun hypotheek en Europese bevindingen sluiten hierbij aan. 25% van de Belgen aanvaardt het eerste hypotheekaanbod zonder vergelijking, wat opmerkelijk is omdat rentetarieven toch sterk kunnen verschillen. Een ontlener die vijf offertes aanvraagt, verdient 7.078,00 €; gezinnen kunnen dus substantieel besparen door te vergelijken en te onderhandelen”, poneert Roel Helgers.

Hij merkt op dat de stimulering van het bezit van een eigen woning niet effectief is, maar wel duur en ten koste gaat van de private huurmarkt. Woonfiscaliteit en onroerende voorheffing zijn volgens hem recurrent, stabiel en efficiënt en worden gerechtvaardigd door publieke investeringen.

Hedonische prijzenmethode

“In 2014 bedroeg de gemiddelde woningprijs in Vlaanderen 213.558 €, maar hij lag voor 25% van de woonhuizen lager dan 155.000 € en voor 75% lager dan 258.000 €. Verschillen in verkoopprijzen zijn in belangrijke mate het gevolg van verschillen in woning- en/of omgevingskarakteristieken. De hedonische prijzenmethode is een economische waarderingstechniek die een onroerend goed als een bundeling van kenmerken beschouwt waarbij voor elk kenmerk een impliciete waardering bestaat. In de praktijk wordt een regressieanalyse toegepast, een statistische techniek voor het analyseren van de samenhang tussen verschillende variabelen. We gebruiken de gegevens van ERA Belgium, dat zowat 110 kantoren telt en 5.000 transacties op jaarbasis begeleidt. Deze hedonische prijzenmethode is intuïtief en objectief op basis van harde data en een econometrisch model, maar biedt ook enkele nadelen: de gegevens moeten beschikbaar zijn, gemiddelde waarderingen staan tegenover specifieke gevallen en vele factoren kunnen de prijs van een woning beïnvloeden, wat leidt tot onzekerheid”, meldt de co-auteur.

Zo heeft de recent sterk gegroeide luchthaven van Zaventem ook geluidshinder veroorzaakt bij de omwonenden, wat een negatief effect heeft op de woningprijzen. Dit kon worden aangetoond door de gegevens van ERA Belgium en geluidskaarten te koppelen. Het geschatte effect bedraagt minstens 8.000 €, maar wordt sterker naarmate de geluidshinder toeneemt. Alleen al rond de luchthaven zijn meer dan 100.000 personen getroffen. De totale welvaartsverliezen kunnen berekend worden en een kosten-batenanalyse is mogelijk.

“Andere liggingsvoorbeelden zijn straatnamen (in vergelijking met een straatnaam die eindigt op ‘straat’ kost een steenweg 2% minder, een plein 4% meer en een dreef 6% meer), en grenzen (1 km dichter bij de Nederlandse grens betaal je 1% meer (tot op 15 km van de grens), maar het effect neemt af nu de prijsverschillen kleiner zijn). Ook 3D-analyses kunnen een rol spelen, net als kenmerken van kopers; zo betalen Nederlanders 3% extra voor eenzelfde woning aan de Belgische grens. De ERA - KU Leuven Vastgoed Index (EKVI) toont aan dat de gemiddelde woningprijzen sterker zijn gestegen dan de hedonische woningprijzen. Doorheen de tijd verbeteren de kenmerken van de verkochte woningen in positieve zin en eenzelfde woning stijgt minder sterk dan de jaarlijkse prijsevolutie op basis van verkoopprijzen”, duidt Roel Helgers.

De Vlaamse overheid introduceerde het beleidsinstrument www.huurschatter.be om de transparantie op de huurmarkt te vergroten. Huurders en verhuurders kunnen kenmerken en de locatie van panden ingeven en een “objectieve” huurprijs stellen. Sinds april 2013 vonden meer dan 230.000 opzoekingen plaats waarvan meer dan 45.000 bruikbare observaties (ongeveer 10% van de huurmarkt). Onderzoek aan de hand van een hedonische huurprijsanalyse op basis van Huurschatter wijst uit dat de huur- en verkoopprijzen van eengezinswoningen redelijk gelijkaardige liggingseffecten vertonen.

Op 26 oktober 2016 promoveerde Roel Helgers tot doctor met onderzoekswerk dat kan geconsulteerd worden op www.kuleuven.be/doctoraatsverdediging/fiches/3H11/3H110661.htm en https://lirias.kuleuven.be/bitstream/123456789/549623/1/Thesis_Helgers_20102016.pdf. Vooraf het boek lezen helpt om het doctoraat beter te vatten.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Techni-Mat legt stevige basis voor tweede editie

Techni-Mat legt stevige basis voor tweede editie

Ondanks de ongewone omstandigheden is er een mooie basis gelegd voor de nieuwe vakbeurs Techni-Mat in Kortrijk. De meeste exposanten waren tevreden dat ze na zes maanden eindelijk een gelegenheid kregen om klanten en relaties live te ontmoeten.[…]

Belgian Construction Awards: stem op de Bouwvrouw en Bouwman van het jaar

Belgian Construction Awards: stem op de Bouwvrouw en Bouwman van het jaar

Bouwunie pakt uit met 50 beste apps voor de bouw

Bouwunie pakt uit met 50 beste apps voor de bouw

Betonfirma's bestrijden dodehoekongevallen

Betonfirma's bestrijden dodehoekongevallen

Meer artikels