Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Winkelvastgoed evolueert mee met wijzigend koopgedrag

Winkelvastgoed evolueert mee met wijzigend koopgedrag

© © Franz Pfluegl

De specialist in commercieel vastgoed Jones Lang LaSalle (JLL) maakte de balans op van de stand van zaken op de winkelvastgoedmarkt.

Voor 2017 wordt een opnamevolume verwacht van om en bij 350.000 m², in lijn met het vijfjarige gemiddelde. JLL analyseert de marktindicatoren van vorig jaar en blikt vooruit naar 2018.

Begin december bereikte de opnameteller net geen 300.000 m² in 681 transacties. In vergelijking met hetzelfde moment een jaar eerder is dat een daling met 19%. Die daling kan gedeeltelijk  verklaard worden door het enorm hoge opnamevolume vorig jaar in nieuwe shoppingcentra zoals Rive Gauche, Docks Bruxsel en de uitbreiding van Les Grands Prés. Daarnaast presteerde ook perifeer winkelvastgoed in 2016 bovenmaats, terwijl in 2017 minder retailparken opgeleverd werden: slechts 60.000 m² tegen een vijfjarig gemiddelde van 164.000 m² per jaar. Daardoor ligt het opnamevolume ondanks de grote vraag ook in dat segment lager.

Het totale opnamevolume zal in 2017 volgens schatting evolueren naar 350.000 m². Dit geschatte opnamevolume voor het volledige jaar zou 3% lager liggen dan het vijfjarige gemiddelde voor de periode 2012-2016, dat 361.000 m² bedraagt. De drie marktsegmenten (high streets, shoppingcentra en perifere retailparken) afzonderlijk beschouwd, ligt het opnamevolume afhankelijk van het marktsegment 16% tot 19% onder het vijfjarige gemiddelde (cijfers begin december).

 In 2017 werden naar schatting 800 transacties in winkelvastgoed geregistreerd zijn. Begin december waren er daarvan reeds 681 gerealiseerd. 54% daarvan vonden plaats in winkelstraten, 3% meer dan gemiddeld in de voorgaande vijf jaren, meer dan 24% in shoppingcentra en 22% in perifere winkelcentra.

De grootste transacties in de belangrijkste winkelstraten waren de 5.500 m² die AS Adventure zal openen in Le Toison d’Or aan de Guldenvlieslaan in Brussel, 3.000 m² verhuurd aan C&A aan de Korenmarkt in Gent en 2.500 m² verhuurd aan Hema op de Meir 65 in Antwerpen. Grote transacties in shoppingcentra waren de verhuur aan Zara (4.400 m²) en Kiabi (2.000 m²) in Médiacité en Burger King (1.230 m²) in Espace Sainmichel in Luik. In Brussel openden Kiabi (1.925 m²) en Decathlon (1.600 m²) in The Mint en FNAC huurde 1.300 m² in Ville 2 in Charleroi.

Pijplijn

In 2017 werden 122.500 m² nieuwe projecten opgeleverd, een volume dat 53% lager ligt dan een jaar eerder. Markante projecten die in 2017 openden, waren shoppingcentrum Rive Gauche in Charleroi (38.000 m) en The Mint (15.000 m²) in het centrum van Brussel. Grote projecten in aanbouw zijn The Leaf, een retailpark van 28.000 m² in Ternat, Quartier Bleu in het havenkwartier van Hasselt, een gemengd project met 21.600 m² retail en winkelpark Gova in Lier (18.000 m²), waarin zich o.a. Decathlon zal vestigen.

De tophuurprijzen voor winkelvastgoed bleven stabiel in 2017, op 2.000 €/m²/jaar voor winkelstraten. De locaties waar deze topprijzen gehaald worden, krimpen en beperken zich tot de echte topliggingen zoals de Meir in Antwerpen en het eerste stuk van de Nieuwstraat in Brussel. Op alle andere locaties dalen de huurprijzen als gevolg van de krimpende verkoopcijfers in fysieke winkels.

E-commerce

De verwachte groei in de kleinhandelsverkopingen tussen 2017 en 2019 bedraagt 1,5% op jaarbasis; de indicator van het consumentenvertrouwen van de Nationale Bank staat op 7, tegen -3 twaalf maanden geleden. De werkloosheid is gedaald en stond eind oktober op 6,9% tegenover 8,0% eind vorig jaar. Deze positieve evolutie wordt echter slechts ten dele vertaald naar opname van winkelvastgoed. Een groeiend deel van de omzetten wordt namelijk gerealiseerd in e-commerce.

Recente cijfers die gepubliceerd werden door BeCommerce, de Belgische vereniging van van bedrijven die actief zijn in verkoop op afstand of via het internet, tonen een stijging van 13,5% op jaarbasis voor de 100 best verkopende webwinkels in België. Toch wordt nog steeds het overgrote deel (meer dan 90%) van de retailverkopen gerealiseerd in fysieke winkels. Ook de belangrijke groep van consumenten die nu tussen 20 en 40 jaar oud zijn, vindt volgens een studie van IBM aankopen in bakstenen winkels nog steeds belangrijk. Ze willen vooral tijd spenderen aan de beleving in winkels. Hun levensstijl is vernieuwend en is nauw verbonden met sociale media. Ze zijn goed geïnformeerd en vergelijken prijzen, en ze staan open voor vernieuwende ideeën zoals de deeleconomie.

Nieuwe concepten

Grote internationale ketens differentiëren hun aanbod. Zo lanceerde H&M groep recent de merken Monki en Weekday in Antwerpen en Arket aan de Guldenvlieslaan in Brussel. De groep Inditex differentieert met Pull & Bear en Oysho en zoekt locaties voor haar concept Stradivarius. AS Adventure lanceerde pas de concepten Juttu en Yaya.

Nieuwe stadsconcepten richten zich op de ‘millennial generation’ die in stadscentra wil winkelen, zoals het Ikea city-concept. Ook Decathlon lanceerde in The Mint een stadsconcept. Nieuwe concepten zijn er ook in het beautysegment met Atelier Rebul, NYX, Kiko, M.A.C., Bobbi Brown en andere.

Nieuwkomers vestigen zich vaak eerst in Brussel en Antwerpen, of in de andere steden van de zogenaamde ‘Main Six’: Gent, Hasselt, Luik of Brugge. Voorbeelden zijn het cosmeticamerk Atelier Rebul dat opende in verschillende stadscentra, Kiabi dat dit jaar in Médiacité Luik en in The Mint tekende en Uniqlo eveneens in The Mint in Brussel.

Nieuwe brillenmerken zoals Ace&Tate en Eyes+More werden gelanceerd en onder andere Dr. Martens en The Athlete’s Foot zijn nieuwkomers in de schoenenbranche. Luxefashionretailer Prada is een nieuwkomer aan de Waterloolaan in Brussel. Merken uit lage prijscategorieën zoals Trafic en Action voelen de stijging van online verkopen minder en zijn expansief.

Belevenisfactor

De diversificatie en de uitbreiding van het aanbod wordt het meest geconstateerd in het ‘food & beverage’-segment. Het aandeel van voeding en drank in shoppingcentra en in de winkelstraten blijft stijgen. 15% van de oppervlakte voor food & beverage wordt de nieuwe norm.

De belevingsfactor komt hier helemaal tot uiting en heeft een positieve impact op de aantallen bezoekers in de shoppingcentra. Voorbeelden van recente transacties zijn O’Learys, Burger King, Bavet, O’Tacos, enz. Ook nieuwe supermarktconcepten zoals Färm en Sequoia worden gelanceerd en bestaande concepten zoals Cru en Deli Traiteur zijn expansief.

“Ondanks de stijging van online verkopen blijven fysieke winkels belangrijk voor de hedendaagse consument. Retailers spelen in op het nieuwe koopgedrag van klanten, wat zorgt voor een nieuwe dynamiek in de vastgoedmarkt”, concludeert Thierry Debourse, director en head of Retail Leasing Belux bij JLL.

AANBESTEDINGEN
Alle aanbestedingen

Meest aanbevolen artikels

Levensloopbestendig wonen wordt een trend

Levensloopbestendig wonen wordt een trend

Vastgoedexperts voorspellen voor dit jaar een grondige wijziging inzake woontrends. Vlaams bouwmeester Leo Van Broeck heeft het over een hybride toekomst waarbij gekozen wordt voor compacte huizen of appartementen. De appartementen worden pakweg[…]

WoninGent start met renovatie appartementsgebouw Tichelrei

WoninGent start met renovatie appartementsgebouw Tichelrei

Kwaliteit en efficiëntie maken het verschil bij Brusselse kantoren

Kwaliteit en efficiëntie maken het verschil bij Brusselse kantoren

Gent voert kwaliteitslabels in voor studentenkamers

Gent voert kwaliteitslabels in voor studentenkamers

Meer artikels