Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Interview

“We moeten alle inwoners van Waals-Brabant de kans geven om eigenaar te worden”

“We moeten alle inwoners van Waals-Brabant de kans geven om eigenaar te worden”

”We delen eenzelfde doelstelling met de gemeenten die hun middenklasse zien verdwijnen omdat ze zich er geen woning meer kan veroorloven”, stelt Mathieu Michel.

Waals-Brabant is het deel van het Belgische grondgebied dat de snelste en meest intense ontwikkeling doormaakt. Om de situatie meester te blijven, heeft de Provincie een territoriaal ontwikkelingscontract gelanceerd om de noodzakelijke investeringen aangaande infrastructuur (wegen, sporthallen, culturele ruimtes, …) te identificeren en voorrang te geven.

Daarbij gaat ook heel bijzondere aandacht uit naar de huisvesting, want de druk op het onroerend goed is groot en de moeilijke toegang tot eigendom drijft de middenklasse ertoe om zich buiten het grondgebied te vestigen. Het APIBW, agentschap voor vastgoedontwikkeling in Waals-Brabant, heeft zich tot doel gesteld woningen tegen een betaalbare prijs op de markt te brengen door gebruik te maken van innovatieve en creatieve oplossingen. Wij hadden een gesprek met zijn voorzitter, Mathieu Michel.

Het APIBW heette een jaar geleden nog “Régie foncière”. Gaat het enkel om een verandering van naam of is er sprake van diepgaandere wijzigingen?

Deze naamsverandering duidt vooral op een verandering van communicatie omdat we sedert de oprichting van de Grondregie in 2001 veel aan de procedures gesleuteld hebben. We hebben beseft dat indien we impact wilden hebben en de druk op het onroerend goed in de provincie wilden verminderen, we op structurele wijze dienden tewerk te gaan om woningen op de markt te brengen. Dit heeft heel wat denkwerk gevergd m.b.t. de plaatsing van onze producten, de investeringen op het terrein en de procedures voor het uitschrijven van overheidsopdrachten, het ter beschikking stellen van woningen, enz. Dat alles heeft ervoor gezorgd dat we gedurende verschillende jaren in de schaduw hebben gewerkt. En toen we klaar waren om woningen op de markt te brengen, hadden we nood aan een ander imago. De nieuwe benaming ‘Agence de Promotion Immobilière’ heeft ons in staat gesteld om ons duidelijk te positioneren en geloofwaardigheid te verlenen aan onze manier van werken en de verkoop van eigendommen.

Wat is precies jullie positie en opdracht? Het APIBW is immers geen agentschap voor sociale huisvesting noch een private ontwikkelaar… 

De vastgoedmarkt in Waals-Brabant is van die aard dat er een enorme prijskloof gaapt tussen de openbare huisvesting en de vrije markt. Wij wilden een soort van “middenoplossing” tussen die uitersten creëren en we doen dat op twee manieren: enerzijds door toegankelijke verhuur die tot eigendom leidt en anderzijds door verkoop tegen redelijke prijzen. Met als belangrijkste doel de inwoners van Waals-Brabant de kans te geven om eigenaar te worden.

Welke prijzen hanteren jullie en met welke financieringen?

We hebben drie prijscategorieën: A, B en C. Die zijn gelinkt aan criteria als de leeftijd en het inkomen van de kopers. Categorie C komt overeen met de marktprijs en het gaat meestal om opbrengstgoederen. De winsten op die verkopen stellen ons in staat om lagere prijzen toe te passen op de andere wooneenheden in een project. Die van categorie B worden break-even op de markt gebracht en die van categorie A verkopen we met verlies. De prijzen van onze projecten worden in evenwicht gebracht door wat we op categorie C winnen, maar in het algemeen mikken we voor categorie B op een 15% lagere prijs ten opzichte van de marktprijs en tot zo’n 30% lager voor categorie A.

De woningen waarvan we eigenaar blijven en die we tijdelijk verhuren, vormen eveneens één van onze financieringsbronnen.

Jullie werken hoofdzakelijk met nieuwbouw? Is daar een bijzondere reden voor?

We geven de voorkeur aan nieuwe projecten, omdat die het gemakkelijkst uit te voeren zijn. Wanneer je je aan renovatie waagt, krijg je vaak te maken met complicaties zoals de sanering van gronden en moeilijker af te schrijven kosten. We mikken dus eerder op gemakkelijke terreinen, maar we hebben een kadaster met ongeveer 80 sites in de provincie die we ooit kunnen overwegen te kopen. Op dit ogenblik beschikken we reeds over 75 ha waarvan we eigenaar zijn of waarvoor we afspraken hebben met de gemeenten.

Hoe slagen jullie erin die terreinen te kopen of erover te beschikken aangezien ze zeer gegeerd zijn in de provincie?

We delen eenzelfde doelstelling met de gemeenten die hun middenklasse zien verdwijnen omdat ze zich er geen woning meer kan veroorloven. Die gemeenten bezitten terreinen die bebouwd kunnen worden en het economische model dat wij hen voorstellen, laat hen toe woningen te creëren voor hun middenklasse zonder dat die te diep in de buidel moet tasten. Toen lokale overheden vroeger woongelegenheid wilden creëren, hingen ze af van de privésector en/of verkochten ze terreinen om hun projecten te financieren. Nu stellen wij hen voor om samen te werken, om die zones te valoriseren door onze teams ter beschikking te stellen, door ons om de bouw te bekommeren en eventueel door een deel van de eigendommen te verkopen, wat de financiële inkomsten vergroot.

Voorts kunnen we in de projecten die we samen ontwikkelen, infrastructuur integreren die tegemoetkomt aan de lokale behoeften, zoals huisvesting voor senioren, kinderdagverblijven, enz. In Grez-Doiceau hebben we bijvoorbeeld twee huizen te huur aangeboden waarin we minikinderdagverblijven ingericht hebben. Daardoor hebben we acht plaatsen voor kinderen en twee jobs kunnen creëren.

Er zijn dus partnerships met openbare overheden, maar werken jullie ook samen met de privésector?

Ja. We hebben geen eigen bouwploegen, dus schrijven we per geval en afhankelijk van de projecten overheidsopdrachten uit. Het is belangrijk dat de partners met wie we werken goed doordrongen zijn van onze logica en eenheden kunnen bouwen waarvan de prijzen overeenkomen met onze A-, B- en C-categorieën. We beginnen geleidelijk bekendheid te verwerven en de privébedrijven hadden snel door dat we goede contacten hebben met de gemeenten. Vandaar dat wanneer sommige ontwikkelaars vastzitten in een project, ze nu de reflex hebben om ons samenwerkingsverbanden voor te stellen die hen ook zullen voorthelpen.

Anderzijds proberen we creatief te zijn door de gemeenten voor te stellen om in hun stedenbouwkundige lasten een samenwerking met het APIBW op te nemen. Dat kan bijvoorbeeld door een ontwikkelaar toe te staan een iets hogere dichtheid toe te passen, maar wel met enkele wooneenheden die wij tegen verlaagde prijs verkopen.

Hoe verloopt de verkoop van jullie woningen? 

Dit is een vrij specifiek proces omdat we, in functie van de overheidsopdracht, al dan niet een beroep doen op vastgoedkantoren. We hebben ook projecten gehad waar de ontwikkelaar alles op zich genomen heeft, maar wij hebben hem een lijst met potentiële klanten gegeven. We hebben immers een bestand met 3.000 namen van mensen die via het APIBW willen kopen. Dit is interessant voor ontwikkelaars omdat ze weten dat ze, zodra ze beginnen met de verkoop op plan, binnen de eerste zes maanden 50 tot 55% van het project zullen verkopen; misschien niet tegen het volle tarief, maar dat stelt hen toch in staat om voort te werken.

Wij hebben geen toewijzingscomité; we passen het principe toe van wie het eerst komt, het eerst maalt, op voorwaarde natuurlijk dat aan de criteria wordt voldaan.

Doen jullie met de woningen die jullie bouwen en jullie goede contacten met de gemeenten de actoren uit de privésector geen concurrentie aan?

Ik zou eerder durven te beweren dat we hen aanvullen. Ik ben een liberaal en dus van mening dat privé-initiatieven essentieel zijn. Maar ik hou er wel rekening mee dat marktvrijheid de emancipatie van de bevolking niet in de weg mag staan. Wanneer het mechanisme dat ernaar streeft meer vastgoed te ontwikkelen de sociodemografische structuur van de provincie dreigt te destabiliseren, moet er dus ingegrepen worden. Ik ben voor de markteconomie, maar een economie die gecontroleerd wordt door de bevolking die op haar beurt vertegenwoordigd wordt door verkozenen. Ik denk niet dat de werking van het APIBW morgen een bedrijf ertoe zal aanzetten om zijn deuren te sluiten. Er is plaats voor iedereen en onze activiteit vult die van de privésector aan. Omdat de mensen die bij ons kunnen kopen, sowieso niet de financiële middelen hebben om bij private ontwikkelaars te kopen. 

Marie-Eve Rebts

 

 

AANBESTEDINGEN
Alle aanbestedingen

Meest aanbevolen artikels

Nieuw bouwmaterialen­dorp in Brussel

Nieuw bouwmaterialen­dorp in Brussel

Aan het Vergotedok werd het Bouwmaterialendorp geopend. Het project moet de handel van bouwmaterialen in de Brusselse haven centraliseren. Het project is een initiatief van de Haven van Brussel. Het Bouwmaterialendorp is één van de[…]

Nieuwe antitrilsteunen voor metro

Nieuwe antitrilsteunen voor metro

Nieuwe sensor spoort betondegradatie op

Nieuwe sensor spoort betondegradatie op

NMBS rust werkplaats van Vorst uit met 6.100 zonnepanelen

NMBS rust werkplaats van Vorst uit met 6.100 zonnepanelen

Meer artikels