Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

VVSG: regels maken bouwshift te complex en onbetaalbaar

Gerelateerde onderwerpen :

, ,
VVSG: regels maken bouwshift te complex en onbetaalbaar

Als Vlaanderen tegen 2040 de bouwshift wil realiseren, dan zijn nog heel wat wijzigingen nodig aan de instrumenten waarin Vlaanderen wil voorzien. Wat nu voorligt, is enorm complex en zal voor heel wat werklast zorgen bij de gemeenten. Ook de financiële kosten dreigen zodanig op te lopen dat de factuur onbetaalbaar wordt voor de lokale besturen. Dat schrijft de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) in haar jongste nieuwsbrief.

De bezorgdheid van de VVSG heeft vooral te maken met de hogere planschadevergoeding die eigenaars moeten krijgen wanneer hun bouwgrond een herbestemming krijgt. Tijdens een hoorzitting in het Vlaams Parlement over het Instrumentendecreet vroeg de VVSG de parlementsleden een aantal cruciale zaken te herbekijken. Zoniet zal de bouwshift niet gerealiseerd kunnen worden.
 
Vlaanderen wil dat we tegen 2040 geen hectare bijkomende open ruimte meer aansnijden voor bebouwing in slecht gelegen woon(reserve)gebieden. Dat betekent dat we slecht gelegen bouwmogelijkheden ook daadwerkelijk moeten wegnemen. Dat is de bouwshift. Gemeenten willen samen met de Vlaamse overheid inzetten op een kwaliteitsvolle leefomgeving.

Ze hebben terreinkennis en via ruimtelijke plannen kunnen ze vermijden dat teveel op slecht gelegen plekken wordt gebouwd. Omdat er een overschot aan bouwgronden is, is die uitdaging enorm. Het ontwerp van Instrumentendecreet brengt de instrumenten bijeen die overheden moeten helpen om die ruimtelijke projecten te realiseren.
 
Deze instrumenten moeten een duurzaam grond- en pandenbeleid ondersteunen. Het gaat daarbij zowel om bestaande instrumenten die gewijzigd worden en verplaatst naar het Instrumentendecreet (regelgeving leegstaande bedrijfspanden, koopplicht, planbaten, planschade, …) als een aantal echt nieuwe instrumenten (contract- en convenantbenadering, herverkaveling uit kracht van wet en regionale verhandelbare ontwikkelingsrechten). Het is bovendien een ‘aanbouwdecreet’: er kunnen in de toekomst nog instrumenten worden toegevoegd. Dat heeft als voordeel dat alles onder één hoofding verzameld blijft. Onder die instrumenten bevinden zich ook een aantal sterke nieuwe punten, zoals het feit dat ook voortaan de gemeenten in bepaalde gevallen planbaten en -schade kunnen ontvangen.

Tegelijkertijd zijn de complexiteit van de nieuwe instrumenten (contract- en convenantbenadering, verhandelbare ontwikkelingsrechten en planologische ruil uit kracht van wet) en de werklast die het decreet zal veroorzaken enorm. Dat is deels verklaarbaar: er wordt ingegrepen op het eigendomsrecht en dat verdient de nodige garanties.

Op bepaalde vlakken is die bijkomende werklast echter overbodig, zoals bij de invoering van de verscherpte motiveringsplicht en de verplichting eerst convenanten af te sluiten voordat een gemeente een initiatief mag nemen. De inzet van deze instrumenten vraagt lokaal heel wat kennis en inzet van mensen en middelen, waardoor de VVSG niet verwacht dat gemeenten deze instrumenten op korte termijn massaal kunnen inzetten. De VVSG meent dat dit dan ook niet zal leiden tot grote verschuivingen in bouwlocaties. Volgens hen dringt een vereenvoudiging zich op.

De VVSG stelt dat ook Vlaanderen belangrijke investeringen zal moeten doen om het Instrumentendecreet te realiseren, bijvoorbeeld om te kunnen garanderen dat de Landcommissies vlot werken en convenanten met de lokale overheid vlot worden afgesloten.
 
Eigenaars van wie de bouwgrond een herbestemming (lees: waardevermindering) krijgt, moeten billijk worden vergoed. De VVSG steunt dit uitgangspunt, maar wat nu voorligt is voor de Vlaamse steden en gemeenten onbetaalbaar. Dat heeft vooral te maken met de herziening van de planschaderegeling. Doordat de parameters om die te berekenen verruimd worden (actuele waarde, volledige oppervlakte in plaats van tot 50 m van de straatkant, … ), stijgt de factuur als men de bouwshift daadwerkelijk wil realiseren tot vele honderden miljoenen euro.

Volgens de studie van de Stec Groep blijkt dat de realisatie van de bouwshift volgen de huidige planschaderegeling ongeveer 5 miljard € kost, terwijl dit in de voorgestelde regeling 12,5 miljard € is. Schattingen van de VVSG liggen ook in die lijn: in de huidige regeling bedraagt de planschade gemiddeld 5.000 tot 70.000 €  per ha (woonreserve respectievelijk woongebied); in de nieuwe situatie bedraagt de planschade gemiddeld 310.000 tot 540.000 € per ha.

De VVSG vreest dat, zelfs met de extra financiële middelen die de Vlaamse regering deze legislatuur uittrekt voor de lokale besturen en met de opbrengsten die gemeenten uit het Instrumentendecreet zouden kunnen halen (bijvoorbeeld de verhoging van inkomsten uit de planbaten en de mogelijke terugvloeiing ervan naar de gemeenten), de planschadefactuur in de vele honderden miljoenen euro dreigt te lopen.

De specifieke vergoeding waarin de Vlaamse overheid aanvankelijk had voorzien, gaat niet door. Door het invoeren van een vernieuwde planschaderegeling dreigt de bouwshift slechts ten dele of helemaal niet te kunnen worden gerealiseerd. De VVSG vroeg de parlementsleden om de criteria van planschaderegeling te herbekijken of een andere oplossing te bieden voor de kosten van planschade.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Duurzaamste woonwijk van Gent voltooid

Duurzaamste woonwijk van Gent voltooid

De Gentse burgemeester Mathias De Clercq heeft de nieuwe woon- en werkwijk WATT tussen de Nieuwewandeling en de Pieter Colpaertsteeg officieel geopend. Ruim vier jaar geleden bevonden zich hier nog de overblijfselen van de vervuilde[…]

Coöperatief warmetnet voor Minerve-site in Antwerpen

Coöperatief warmetnet voor Minerve-site in Antwerpen

Wonen aan het water in Kortrijk

Wonen aan het water in Kortrijk

Eerste windturbine op sociale woningen in Vlaanderen

Eerste windturbine op sociale woningen in Vlaanderen

Meer artikels