Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Vlaamse regering knutselt aan woonfiscaliteit

Vlaamse regering knutselt aan woonfiscaliteit

De coronacrisis heeft de verschillende regeringen van dit land opgezadeld met schuldenbergen en begrotingstekorten. Ook de Vlaamse regering ontsnapt daar niet aan. Volgend jaar zal de Vlaamse begroting nog 1,6 miljard € in het rood gaan, de daaropvolgende jaren wil minister-president Jan Jambon 900 miljoen € besparen. Tegen 2024 zou het structurele begrotingstekort van 1,8 miljard € gehalveerd moeten zijn. Vóór 2027 moeten we geen evenwicht in de begroting verwachten. Naast besparingen rekent Jambon ook op nieuwe inkomsten. Zo wordt er geknutseld aan de woonfiscaliteit.

Er komen hogere registratierechten voor wie een tweede woning koopt. Het tarief stijgt van 10 naar 12%, wat neerkomt op een belastingverhoging al wordt dat woord nergens gebruikt. Het kopen van een tweede woning wordt hiermee ook een stukje ontmoedigd. Alleen als iemand een eerste en enige woning verwerft en er ook gaat wonen daalt het tarief van 6 naar 3%.

Het is ook nog niet duidelijk of het om een algemene tariefverhoging gaat voor elke vorm van vastgoed die niet de gezinswoning is. Zal men in de toekomst ook voor de aankoop van bouwgrond 12% betalen? Hoe zit het bij niet-residentieel vastgoed, zoals buurtwinkels, kantoorruimtes of  bij landbouwgrond?

Tevens wordt de meeneembaarheid van registratierechten geleidelijk afgeschaft. Dat is een voordeel voor wie al een gezinswoning kocht en die inruilt voor een andere. De eerder betaalde registratierechten kunnen in mindering worden gebracht mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan. Zo kopen jonge gezinnen vaak een kleine eerste woning om die na enkele jaren weer te verkopen en zich dan een grotere aan te schaffen. Je kon dan een deel van de registratierechten meenemen, maar die maatregel verdwijnt dus. Er komt een overgangsregeling waarbij de koper tot eind 2023 kan kiezen tussen het verlaagde tarief van 3% en de meeneembaarheid in combinatie met 6% registratierechten.

Ook de korting op de onroerende voorheffing voor woningen die onder een bepaald e-peil blijven, wordt vanaf 2023 afgeschaft. Wie zijn oudere woning ingrijpend energetisch renoveert ziet het tarief dalen van 5 naar 1%. Die maatregel moet de renovatie en het energiezuiniger maken van woningen nog meer stimuleren.

In het algemeen zouden de ingrepen in de woonfiscaliteit de kloof moeten verkleinen tussen wie het moeilijk heeft om een woning te kopen en degenen die zich vastgoed als investering aanschaffen. Het blijft echter nog afwachten of die maatregelen ook maar iets aan de huidige woningprijzen zullen veranderen. De huizenprijzen gaan al vele maanden in stijgende lijn en de vastgoedmarkt lijkt nog niet meteen af te koelen.

De Vlaamse regering wil de nieuwe maatregelen laten ingaan op 1 januari. Dat zal misschien tijdelijke gevolgen hebben voor woningmarkt. Wie van plan was een nieuwe gezinswoning te kopen zal die plannen wellicht even opschuiven en de koopakte pas laten verlijden nadat de nieuwe regels van kracht zijn, hoewel de maximumtermijn om een akte te laten verlijden vier maanden bedraagt. Het is dus zeker niet zo dat je – omdat je nog in 2021 koopt – het nieuwe 3% tarief zou mislopen. Daarentegen zullen degenen die een tweede verblijf of een opbrengsteigendom willen aanschaffen hun koopplannen vermoedelijk versnellen.

De Vlaamse regering trekt ook 100 miljoen € uit voor het stikstofdossier. Ze zal tevens de verbranding van bedrijfsafval beperken. Volgens het principe ‘de vervuiler betaalt’ zullen ondernemingen dubbel zoveel moeten betalen per ton afvalverbranding.

Volgens minister-president Jambon gaat het overigens goed met de Vlaamse economie die dit jaar een vermoedelijke groei zal optekenen van 5,7%. Voor volgend jaar wordt een groei met 2,8% verwacht. Ondernemingen hebben momenteel meer vacatures dan vóór de coronacrisis, al raken ze niet altijd gemakkelijk ingevuld

Sector verwacht meer drukte op vastgoedmarkt

Het gesleutel aan de registratierechten zal zorgen voor meer beweging op de vastgoedmarkt. Dat verwachten Johan Heylen en Cédric Vanhencxthoven, bestuurders van Heylen Vastgoed. Zij reageren positief op de plannen van de Vlaamse regering, maar waarschuwen ook voor de extra drukte die de maatregel zal meebrengen. Ze adviseren kopers en verkopers om zich voldoende juridisch te laten begeleiden.

“De vastgoedmarkt is de jongste maanden steeds duurder geworden. Dit is dus een goede en terechte maatregel om jonge gezinnen – de minst koopkrachtigen – tegemoet te komen.  Maar door deze maatregel zal wellicht ook de vastgoeddrukte nog meer toenemen. In eerste instantie voor de kopers van een tweede woning. Zij hebben er nu alle belang bij om voor 1 januari 2022 de knoop door te hakken en zo de 2% extra registratierechten te vermijden”, aldus Heylen en Vanhenxcthoven.

Dat maakt het voor verkopers van deze soort woningen natuurlijk ook een heel interessante periode. Bovendien zal deze maatregel het ook aantrekkelijker maken om sneller te verhuizen. Hoe lager de registratierechten, hoe lager de drempel om te springen naar een andere droomwoning.

“Voor kopers van een eerste woning was het al druk en zal de drukte wellicht na 1 januari nog extra toenemen. Al kunnen er nu natuurlijk ook al afspraken worden gemaakt: enkel de timing van de akte is nu van groot belang. Daarom raden we zowel kopers als verkopers aan om zich de komende periode juridisch goed te laten begeleiden, om zo onder de meest gunstige situatie te kopen en verkopen. Onze juridische experts bereiden zich er alvast op voor”, besluiten beide bestuurders van Heylen Vastgoed.

CIB Vlaanderen is bezorgd

De Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB), de koepelvereniging die meer dan 3.000 immomakelaars en andere vastgoedprofessionals groepeert, reageert enthousiast op de daling van het tarief voor de gezinswoning, maar stelt zich ook een aantal vragen bij de concrete uitwerking van de plannen van de Vlaamse regering. De koepelorganisatie is vooral bezorgd over de huurmarkt.

“De hoge fiscale kosten bij de aankoop van de gezinswoning zijn in Vlaanderen al langer een probleem. We zitten in de Europese kopgroep met de hoogste lasten. Daar komt nu verandering in. Een stevig duwtje in de rug dus dat kopers op dit moment ook goed kunnen gebruiken”, meent Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen.

“Bij de afschaffing van de woonbonus op 1 januari 2020 was er slechts een gedeeltelijke compensatie: de tariefdaling van 1% van de registratierechten benaderde het verlies van de woonbonus niet. Bij deze nieuwe hervorming geldt dat voortaan wel. Dat verlaagt dus de drempels op onze woningmarkt”, aldus Thijs.

Huurmarkt

Een belangrijke beleidsmatige vraag is volgens CIB Vlaanderen wat de impact zal zijn op de huurmarkt. “Gelet op hoe daar de vraag het aanbod overstijgt, hebben we elke investeerder hard nodig. Zo is er zeker een groot tekort aan huurwoningen in een betaalbare prijscategorie. Hoe zal de Vlaamse regering vermijden dat investeerders in huurwoningen afhaken? Hoe zal zij hen overtuigen om betaalbare huurwoningen te creëren? Blijft het afzonderlijke 7%-tarief bestaan en wordt dit uitgebreid buiten de zuivere svk-woningen?”, vraagt Kristophe Thijs zich af.

“Samen met het nieuws dat het federale belastingvoordeel voor investeerders mogelijk of wellicht op de schop gaat, is dit de tweede fiscale klap die investeerders op korte tijd krijgen. Dat dergelijke belastingverhoging het investeringsklimaat bemoeilijkt, hoeft geen betoog. Gelet op het belang van de huurmarkt maken we ons hier als sector stevige zorgen over”, stelt CIB Vlaanderen.

“De steun van de Vlaamse overheid voor de woningmarkt kan en moet een inspiratiebron vormen voor de federale begrotingsonderhandelingen, die nu voor de weken van de waarheid staan. De Vlaamse regering kan ook enkel maar ingrijpen op bestaande woningen: nieuwbouw is onderhevig aan btw. Nieuwbouwwoningen kregen tot vandaag geen enkele compensatie voor het verlies van de woonbonus en zijn zo fiscaal enkel duurder geworden. De vraag is nu of de federale regering volgt en ook een ingreep voorziet”, aldus CIB Vlaanderen.

De federale regering staat bovendien voor de vraag of de veralgemeende toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw behouden blijft, dan wel opnieuw ingeperkt wordt tot de eerdere lijst van 32 centrumgebieden en enkel voor particulieren. De verlenging van de huidige maatregel zou alvast de markt iets meer ademruimte bieden en een nuttige bijdrage leveren tot het energiebeleid.

Effecten woningmarkt

Elke fiscale hervorming zorgt voor quasi onmiddellijke gedragseffecten op de woningmarkt. De immomakelaars kunnen erover getuigen: bij de omvorming van het klein beschrijf in juni 2018 werden heel wat aankopen hetzij vervroegd, hetzij verlaat. Wanneer geraakt werd aan de woonbonus, maakte de sector meermaals een ‘rush’ op vastgoed mee.

Alleen al de actuele aankondiging dat er wordt geknutseld aan de woonfiscaliteit dreigt zijn effect niet te missen. “De Vlaamse regering moet daarom zo snel mogelijk klaarheid brengen over alle concrete modaliteiten en in het bijzonder over de data. Hoe zeker is het dat de hervorming er komt? En wanneer wordt ze van kracht? Vanaf wanneer zal men kunnen kopen aan 3%? Het zou op 1 januari 2022 zijn. Een snelle bevestiging daarvan is vereist. In het verleden is bij tariefhervormingen in de registratierechten steeds de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt genomen. Zal dat nu opnieuw het geval zijn?”, vraagt CIB Vlaanderen.

Andere tarieven

Voor energetische renovatie zou het tarief dalen van 5% naar 1%. Belangrijk hierbij is om snel te weten te komen of de huidige gelijkschakeling met sloop/heropbouw blijft gelden: zakt het tarief hiervoor ook naar 1%? En wordt er aan de andere modaliteiten gesleuteld? Zo is er sprake van een koppeling aan een ‘hoog epc-kengetal’. Het is belangrijk dat we snel weten wat hieronder precies wordt verstaan”, besluit de sectororganisatie.

 

 

 

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

"Dankzij de veerkracht van het personeel kon Thomas & Piron als eerste fabrikant zijn activiteiten hervatten"

"Dankzij de veerkracht van het personeel kon Thomas & Piron als eerste fabrikant zijn activiteiten hervatten"

Bouwkroniek geeft elke week het woord aan een CEO of leidinggevende uit de brede Belgische bouwsector. Deze week komen de antwoorden op onze vijf vragen van François Piron, CEO van Thomas & Piron. Welke nieuwe technologie zal volgens[…]

De Gelukkige Haard wil Mimosawijk in Oostende renoveren

De Gelukkige Haard wil Mimosawijk in Oostende renoveren

3.000 noodwoningen voor slachtoffers van overstromingen

3.000 noodwoningen voor slachtoffers van overstromingen

Herontwikkeling voor Gentse Arsenaalsite

Herontwikkeling voor Gentse Arsenaalsite

Meer artikels