Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Vlaamse regering bereikt akkoord over bouwshift

Gerelateerde onderwerpen :

, ,
Vlaamse regering bereikt akkoord over bouwshift

De Vlaamse regering heeft een akkoord bereikt over de betonstop, die deze legislatuur werd omgedoopt tot bouwshift. De sector reageert verdeeld. Davy Demuynck, de CEO van ION, één van de grootste projectontwikkelaars in het land, stelt dat wonen nu echt wel onbetaalbaar dreigt te worden. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) is voorzichtig positief over het akkoord. Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) en Unizo zien de bouwshift als een instrument voor kernverdichting.

De regering van Vlaams minister-president Jan Jambon heeft er ruim een jaar over gedaan om een akkoord over de bouwshift uit te werken, een dossier dat al veel langer aansleept, maar nu ligt een concreet plan op tafel. Als een stads- of gemeentebestuur beslist om bouwgrond om te zetten in natuur of bos, krijgen eigenaars de marktwaarde van hun grond volledig vergoed. Dat geld komt uit een bouwshiftfonds van de regering, de lokale besturen passen de rest bij.


De regering volgt gedeeltelijk het voorstel dat Vlaams minister van Binnenlands Bestuur Bart Somers begin februari lanceerde, een initiatief waarmee hij Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir, die voor deze materie bevoegd is, het gras voor de voeten wegmaaide. Die was onaangenaam verrast door het plotse maneuver van Somers.


Concreet zal het nieuwe bouwshiftfonds de regering volgens de verwachtingen ongeveer 100 miljoen € per jaar kosten, een bedrag dat tegen 2040 zal opgelopen zijn tot 1,6 miljard €. Het fonds vergoedt twee derde van het waardeverlies indien een lokaal bestuur woonreservegebied omzet naar bos. Bij de herbestemming van bouwgrond tot landbouw- of natuurgebied draagt het bouwshiftfonds de helft bij. Het gemeentebestuur betaalt de rest.


Onbetaalbaar


“Iedereen heeft de mond vol over betaalbaar wonen. Wonen is nu al voor veel mensen bijna onbetaalbaar, maar de bouwshift dreigt een eigen huis voor velen pas echt onmogelijk te maken”, reageert Davy Demuynck van ION, één van de vijf grootste projectontwikkelaars van het land.


“De hoge prijzen van vandaag zijn deels toe te schrijven aan het tekort aan woningen, maar de overheid wil dat er tegen 2040 geen nieuwe gronden meer worden aangesneden. De regering wil dat er op 12.700 hectare woonuitbreidingsgebied nooit gebouwd zal worden. Dat betekent dat ze de bouw van minstens 380.000 nieuwe huizen schrapt en dan rekenen we de appartementsgebouwen nog niet eens mee”, aldus de CEO van ION.


“Iedereen weet: hoe lager het aanbod, hoe hoger de prijzen De enige oplossing zal dan zijn dat we hoger zullen bouwen en veel dichter bij elkaar zullen gaan wonen in duurdere huizen. Bovendien kan het ook een rem zetten op onze klimaatdoelstellingen. De gemiddelde woning is vandaag 67 jaar oud en tegen 2050 willen we met z’n allen klimaatneutraal zijn. Waar kunnen en mogen we al die broodnodige, duurzame woningen bouwen?”, vraagt Davy Demuynck zich af.


Marktwaarde?


Wie zijn bouwgrond veranderd ziet van bestemming naar landbouw, natuur of bos, zal volledig gecompenseerd worden. Maar het voorziene budget is volgens Demuynck onvoldoende en de waardebepaling onduidelijk.


“Ook als ondernemer hebben we nog veel vraagtekens. Eigenaars zullen 100% van de marktwaarde betaald krijgen, maar wie bepaalt die marktwaarde? En wat betekent marktwaarde? Gaat het om de prijs van vandaag? Dan willen we ook compensatie voor de opportuniteitskost die verloren gaat. Want als een grond verdwijnt, zien wij niet alleen die grond, maar ook een project van vele jaren verdwijnen. Zo’n budget kunnen de overheden nooit vrijmaken, zelfs niet als ze het zouden willen”, stelt Davy Demuynck.


De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) is voorzichtig positief over het akkoord, maar onderlijnt tegelijkertijd dat nu de bal in het kamp ligt van de lokale besturen om voldoende betaalbare woningen mogelijk te maken. “Hun medewerking is van belang om een bouwshift op het ritme van verdichting te realiseren. Lokale bouwstops zijn dan ook nefast. Voorts respecteert het akkoord de eigendomsrechten van de eigenaars van bouwgronden”, aldus de VCB na een eerste voorlopige analyse.


“Met dit akkoord kunnen lokale besturen op maat van hun gemeente nagaan welke rol zij toedichten aan de woonuitbreidingsgebieden. Die percelen activeren kan nog steeds. Dat is van groot belang aangezien de relevantie van bouwgronden op onze vastgoedmarkt buiten kijf staat. De woningprijzen staan op recordhoogte, verdichtingsprojecten stagneren en het aantal huishoudens neemt de volgende decennia aanzienlijk toe”.


“Tegen 2050 zijn er 400.000 bijkomende woningen nodig. Om voldoende aanbod te kunnen realiseren in elke gemeente en de betaalbaarheid voor de gezinnen onder controle te houden, is een minimale voorraad aan bouwgronden noodzakelijk. Beperkingen dienen in overeenstemming te zijn met het verdichtingsritme dat vandaag stagneert en dat sowieso vlot dient te worden getrokken om aan de vraag te kunnen voldoen”.


“Parallellisme is een belangrijke leidraad in de bouwshift. Het verdichtingsritme en het al dan niet neutraliseren van bouwgronden dienen op elkaar afgestemd te zijn. Om voldoende aanbod en de betaalbaarheid voor huishoudens te vrijwaren, is het van groot belang dat er een schaarse voorraad aan bouwgronden voorhanden blijft. En de rol van de steden en gemeenten is met dit akkoord enkel toegenomen”, zegt Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.


Marktconform


De VCB is tevreden over de beslissing om een marktconforme vergoeding tegen venale waarde te voorzien voor eigenaars. In Vlaanderen hebben particulieren 75% van de bouwgronden in handen. Daarbij gaat het vooral om gezinnen met één perceel als reserve voor de kinderen of als appeltje voor de dorst. Die gezinnen en eigenaars met een (snipper)perceel zijn niet het gevolg van toeval. Zij hebben geïnvesteerd, geschonken, geërfd enz. conform een juridisch kader dat al decennia schaarste in de hand werkt.


“Bij elke overdracht hebben de nieuwe eigenaars telkens bijdragen aan de overheid betaald op basis van de venale of marktconforme waarde. Die waarde stijgt vanwege de toenemende schaarste. Bij het aantasten van het eigendoms- of gebruiksrecht is dan ook een billijke schadevergoeding aangewezen die gelijk staat aan de venale of marktconforme waarde. Respect voor het eigendomsrecht en het voorzien van een billijke, marktconforme vergoeding bij het aantasten van dat recht, is nodig om überhaupt draagvlak te vinden voor de bouwshift”, aldus Dillen.


Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) en de ondernemersvereniging Unizo zijn tevreden met de belangrijke stap die de Vlaamse regering heeft genomen met de afspraken rond de bouwshift. “Het is goed dat de Vlaanderen tegemoet komt aan de lokale besturen en een bouwshiftfonds opricht om grondeigenaars te compenseren. Nu moeten we snel volgende stappen zetten en volop inzetten op kernverdichting”, aldus de organisaties.


Kernverdichting


“De bouwshift zal op het terrein door de gemeenten moeten uitgevoerd worden. Daarom is het belangrijk dat zij financieel ondersteund worden en is het besluit van de Vlaamse regering een goede hefboom. Maar de inhoudelijke en procedurele ondersteuning is minstens even belangrijk voor de kwalitatieve aanpak van de kernverdichting. Naast de opmaak van een visie, moet ook het instrumentarium verder worden uitgewerkt”, reageert NAV-directeur Steven Lannoo.


“Om het ruimtebeslag terug te dringen is kernversterking, met niet alleen verdichting maar ook verweving, de uit te werken piste. Heel wat ondernemingen en diensten zijn goed verweefbaar in de bestaande woonkernen, concentratie van het aanbod en nabijheid met het wonen staan hier centraal. Het voorzieningenniveau en de knooppuntwaarde bepalen de mogelijkheden voor de diverse kernen, waarbij er aandacht moet zijn dat elke kern nog kan streven naar de nodige basisvoorzieningen”, zegt Danny Van Assche, gedelegeerd bestuurder van Unizo.

Er is ook voor beide organisaties ook nood aan een regionale beleidsvisie waarbij gemeenten gezamenlijk keuzes kunnen maken voor zowel woongebieden als industriegebieden en zones voor detailhandel. De uitwerking van Vlaamse beleidskaders met een kader voor de gemeenten moet hier richting geven.


“De eerste stap is nu gezet, maar de weg is nog lang. We benadrukken de nood aan een ‘winkelshift’ samen met de bouwshift, waarbij er een halt wordt toegeroepen aan de perifere vestigingen en uitbreidingen van handelszaken die perfect verweefbaar zijn in onze kernen. Ook dat is stoppen met inname van open ruimte. Het is net door de grote groei van de grootschalige handelszaken dat de leegstand in de kernen momenteel torenhoog scoort”, besluit Danny Van Assche.


VVSG


In een eerste reactie en zonder lezing van de formele teksten, omschrijft de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) het akkoord als een stap in de goede richting. “Door dit initiatief voorkomen we dat slecht gelegen bouwgronden in woonreservegebied alsnog worden ontwikkeld, goed voor ruim 10.000 ha. Om de bouwshift tegen 2040 te realiseren is echter berekend dat er zo’n 30.000 ha bouwgronden moet worden herbestemd, naast de 10.000 ha woonreservegebied slaat dit ook op 20.000 ha in woongebied.  Het Bouwshiftakkoord lijkt zich enkel te richten op de woonreservegebieden, terwijl de grootste uitdaging ligt binnen de niet-gerealiseerde woongebieden”, stelt de VVSG.


“Het is absoluut goed dat de Vlaamse overheid een financiële inspanning levert en tussenkomt in de planschade (twee derde bij herbestemming naar bos en de helft bij herbestemming naar natuur, landbouw of overig groen). Voorlopig is ons wel nog onduidelijk wat de meerwaarde voor gemeenten is om een planinitiatief te nemen in woonreservegebieden, behalve dan de rechtszekerheid. Daar zit immers al de stolp over. Het is ook onduidelijk of de financiële ondersteuning enkel bedoeld is voor de woonreservegebieden of ook gebruikt kan worden voor de herbestemming van woongebied naar een zachte bestemming”.  


Dat gekozen is om aan de actuele waarde te vergoeden, maakt de planschade nog steeds erg hoog. Zelfs met de tussenkomt van de Vlaamse overheid zal een lokaal bestuur duurder af zijn dan in de huidige situatie. Dat kan leiden tot terughoudendheid bij gemeenten om via de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen een bestemmingswijziging door te voeren.  De Taskforce Bouwshift gaf juist aan dat er geen juridische noodzaak is tot het herzien van de huidige planschaderegeling én dat in vergelijking met de buurlanden de huidige vergoeding niet slecht is”, aldus de VVSG.


Tot slot is de VVSG verheugd dat de Vlaamse overheid een start maakt met het voorkomen van 1.600 ha natte bouwgronden. De vereniging pleit ervoor dat Vlaanderen die natte gebieden, waarover reeds consensus met de lokale overheden bestaat dat ze best volledig bouwvrij worden, aanduidt als watergevoelig openruimtegebied en daarvoor ook de volledige planschadevergoeding draagt.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Asbestattest verplicht vanaf 23 november

Asbestattest verplicht vanaf 23 november

De datum voor de invoering van het asbestattest is gekend. Vanaf 23 november 2022 moet er bij elke overdracht van een pand dat vóór 2001 werd gebouwd, een asbestattest overhandigd worden aan de koper. Volgens OVAM zouden in[…]

28/04/2022 | AsbestVlaamse Regering
Informatie bij overstromingen of droogte

Informatie bij overstromingen of droogte

Vlaamse overheid en bouwsector partners in duurzame bemaling

Vlaamse overheid en bouwsector partners in duurzame bemaling

Lokeren en Moerbeke onderzoeken fusie

Lokeren en Moerbeke onderzoeken fusie

Meer artikels