Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Vijf prototypische scenario's voor mogelijke projecten

Vijf prototypische scenario's voor mogelijke projecten

Tijdens een studienamiddag in Brussel werd dieper ingegaan op de bedoeling van de 'Pilootprojecten Terug in Omloop'. Ook het concrete procesverloop en de praktische informatie met betrekking tot het indienen van kandidaturen werden uiteengezet. De ambities werden getoetst aan de Vlaamse situatie. Dit leverde vijf prototypische scenario's op, die je kan beschouwen als de voorlopers of de verbeeldingen van mogelijke pilootprojecten.

Ze werden gedefinieerd als 'de maakplaats' (nimby wordt wimby), 'het werkhuis' (sociaal-economische inbreiding), 'het transitpunt' (het sleutelproject in een stedelijk distributiesysteem), 'de snipperstraat' (de som is meer dan het geheel der delen) en 'de vrijplaats' (voor en door burgers). Een pilootproject kan eventueel prototypische scenario's combineren of zelfs nieuwe scenario's zichtbaar maken.

Een scenario is geen eindbeeld. Ze geven wel aan hoe de ambities op het terrein kunnen waargemaakt worden, maar schrijven niet voor wat een concreet pilootproject moet zijn of hoe het er moet uitzien. Ze schetsen een ontwerpuitdaging, maar maken geen ontwerp. Deze uitdaging gaat wel nadrukkelijk verder dan architectuur en stedenbouw; ook het bedrijfsmodel, de sociale en financiële architectuur zijn belangrijk voor een reëel pilootproject.

Voor elk van de vijf prototypische scenario's worden de plek, de ambitie en het proces geschetst. De plek schetst de karakteristieken van een terrein. Sommige scenario's kunnen overal in Vlaanderen tot stand komen, andere hebben meer specifieke locatievereisten. De ambitie reikt concrete pistes aan voor de doelstelling van een pilootproject op dit soort plekken. Het proces maakt concreet hoe een pilootproject tot stand zou kunnen komen. Enkele vragen die daarbij worden gesteld: wie neemt het initiatief, hoe komt de projectdefinitie tot stand, welke vragen zijn er voor het beleid en hoe verbinden realisatie, sanering en projectexploitatie zich met elkaar.

Scenario 1: de Maakplaats

De 'Maakplaats' is te vinden op één van de vele oude industrieterreinen in de 19de- en 20ste-eeuwse gordel van de Vlaamse steden. De sites zijn opgericht aan wat ooit de rand van de stad was, omwille van hinderlijke activiteiten of omwille van de nabijheid van grondstoffen of aanvoerroutes. Ondertussen zijn ze volledig omsloten door woonweefsel. Deze terreinen zijn reeds lang in gebruik en vaak belast met een (historische) verontreiniging. De vervuiler is soms nog de huidige gebruiker, meestal niet. De activiteiten zijn in de meeste gevallen sterk veranderd, ze hebben minder ruimte nodig en hebben zich door reglementering en normering minder hinderlijk gemaakt.

Toch zijn er vele uitdagingen om de activiteiten op termijn te behouden en zo een echte Maakplaats te blijven:

Het logistieke en industriële verkeer moet zich binnen het stedelijke weefsel organiseren;

De grootschalige ommuurde plekken creëren obstructies in de 'doorwaadbaarheid' van de stad;

De historische verontreiniging legt een hypotheek op de toekomst;

De afnemende (lokale) tewerkstelling doet het draagvlak voor de activiteit in de buurten afbrokkelen.

De Maakplaats ontwikkelt zich tot een geïntegreerd stedelijk-industrieel project door de bedreigingen voor het voortbestaan van de activiteiten in de stad om te buigen tot een meerwaarde voor het bedrijf en zijn omgeving. In de eerste plaats zoekt het bedrijf de samenwerking op met andere bedrijven in de onmiddellijke omgeving, waardoor de verontreiniging efficiënter kan worden aangepakt.

Gericht op de lange termijn worden goederenstromen gebundeld, ontdekt men nieuwe mogelijkheden voor gesloten materialencycli en kunnen kennis en diensten worden gedeeld. Stedelijke bedrijventerreinen veranderen zo in 'industriële campussen'. Industriële historische verontreiniging kan via innovatieve saneringsconcepten mogelijkheden bieden voor warmte-opwekking. Gerecupereerde restmaterialen zijn soms nuttig in productieprocessen van het eigen of naburige bedrijf. Dit potentieel wordt actief onderzocht. Zo leidt duurzame sanering ook tot industriële innovatie. Het delen van ondersteunende activiteiten zoals opslag, bedrijfsrestaurants, vergader- en parkeerfaciliteiten of zelfs rollend materieel verhoogt het ruimtelijke rendement van het bedrijventerrein. Alles wordt compacter en bedrijven verhogen hun rentabiliteit door zich op kernprocessen te focussen.

Daarnaast gaat de Maakplaats de dialoog en de samenwerking aan met zijn stedelijke en sociale omgeving. Tijdelijke of cyclische leegstand wordt 's avonds, tijdens het weekend of de zomermaanden een drive-in cinema, een skate-park, een rommelmarkt, ' Er ontstaat een nieuwe symbiose tussen de bedrijven en hun buren. De samenwerking kan in bepaalde gevallen ook verder gaan en actief worden ingezet in het eigen bedrijfsmodel. Waar mogelijk worden buurtinitiatieven geïntegreerd: in het onderhoud van het wagenpark, in de exploitatie van het bedrijfsrestaurant of zelfs in de industriële (materialen)kringloop. Zo worden omwonenden coproducenten in de Maakplaats.

De Maakplaats komt tot stand wanneer een enthousiast bedrijf en een sterke projectregisseur actief op zoek gaan naar mogelijkheden tot samenwerking, innovatie en optimalisatie. Projectregisseurs combineren een goede kennis van het terrein met een neutrale positie waardoor ze steun bij andere bedrijven of omwonenden kunnen krijgen. Intercommunales, steden en gemeenten of zelfs bedrijvenverenigingen kunnen hiervoor goed geplaatst zijn.

Zodra de kerncoalitie duidelijk is, komt het project voort tot stand in een aantal parallelle sporen, afhankelijk van het concrete vraagstuk: duurzame sanering via industriële procesinnovatie en samenwerking in de ondersteunende processen is een zaak van de bedrijven zelf, in de samenwerking met omwonenden kan de stad een actieve rol spelen. De Maakplaats is geen eenmalig project, maar een proces waarin verschillende sporen zich langzamerhand verknopen in een steeds sterkere en performantere omgeving.

Scenario 2: het Werkhuis

De locaties voor het 'Werkhuis' liggen overal in Vlaanderen. In de binnengebieden van stedelijke bouwblokken bevonden zich garages, kleine ateliers of heuse fabrieken. Nadat deze activiteiten uitdoofden, werden de makkelijkere projecten snel ontwikkeld met inbreidingsprojecten of werden ze lucratief opgevuld met parkeergarages. De moeilijke projecten bleven liggen.

Deze ongebruikte binnengebieden beperken de kwaliteit van de omliggende woningen, terwijl ze eigenlijk een meerwaarde zouden kunnen zijn. Monofunctionele en residentiële inbreiding leidt op zich wel tot ruimtelijk rendement, maar zorgt er ook voor dat de voordelen van functiemenging op deze plekken verloren gaan.

Het Werkhuis is een gemengd project in de ruimste zin van het woord. Het combineert niet alleen wonen en werken, maar zet ook sterk in op diversiteit van doelgroepen voor de verschillende projectonderdelen. De combinatie van wonen en werken zorgt voor een dubbele winst: de nabijheid van de woonplaats en de werkplek verminderen het woon-werkverkeer en de nabijheid van diensten voor omwonenden maakt zachte mobiliteit en nieuwe ontmoetingen mogelijk. Daarom wil het Werkhuis ook buurtgerichte activiteiten ontwikkelen: duurzame horeca, kinderopvang, stadslandbouw, co-workingplekken, een lokaal fablab, een herstelwerkplaats, '

Het Werkhuis kan ook een sociaal gemengd project zijn. Het samenbrengen van wonen en werken is voor veel kwetsbare groepen een mogelijkheid om economisch actief te worden in een beschermde werkplaats of een zorgproject. Het is in ieder geval een pioniersproject, dat zorgt voor een eerste activering van een verontreinigd binnengebied, zonder onmiddellijk grootschalig en risicogedreven te gaan saneren.

Terwijl het Werkhuis zijn activiteiten ontplooit op een niet- of minder verontreinigd deel van het terrein kan de rest van de site via tragere technieken worden aangepakt. Fytoremediatie en de resulterende biomassa of warmte-koudeopslag (wko) bieden mogelijk specifieke voordelen: er is minder hinder en de energie kan gebruikt worden in de woonunits of in een serre die voor lokale voedselproductie zorgt. De sanering wordt beredeneerd aangepakt om er ook de maximale voordelen uit te halen.

Een Werkhuis vraagt om een andere aanpak dan een klassiek residentieel vastgoedproject. Om tot een goede integratie van wonen en werken te komen, worden de toekomstige gebruikers van bij de start betrokken in de projectuitwerking. Zeker wanneer er specifieke doelgroepen zijn, worden hun noden best van bij het begin geïntegreerd.

Het project wordt dus voorbereid én gerealiseerd door een coalitie tussen verschillende partners: de ontwikkelaar, de exploitant en de gebruiker. Waar het tot meerwaarde kan leiden voor landschapsontwikkeling of energievoorziening wordt sanering traag aangepakt. Na volledige sanering kunnen bijkomende ontwikkelingen op de site mogelijk zijn. De financiering houdt rekening met deze meerwaarde op lange termijn.

Scenario 3: het Transitpunt

Transitpunten kunnen ontstaan op de voormalige terreinen van tankstations, zware industrie of stortplaatsen. Deze werden in het verleden ingepland volgens een logica van bereikbaarheid: aan de rand van de stad en aan potentiële overslagpunten tussen water-, steen- en spoorwegen. Na gebruik bieden deze uitermate strategisch gelegen plekken mooie kansen voor herbenutting.

Het zijn de sleutelposten in een slim systeem van stadslogistiek, waar goederen-, personen-, materialen- en zelfs datastromen elkaar kruisen en met elkaar in interactie gaan. Het is belangrijk om het (eventueel reeds bestaande) multimodale karakter van deze locaties zoveel mogelijk te ondersteunen, te versterken of te ontwikkelen.

Op het Transitpunt worden stopplaatsen van belangrijke openbare vervoerslijnen, aansluitpunten op het hoofdwegennet of het water- en spoornet gecombineerd met opslag- en overslagmogelijkheden voor bedrijven en instellingen. Inkomende goederenstromen worden verladen op milieuvriendelijke en kleinere voertuigen, uitgaande stromen worden gebundeld om ze op efficiënte wijze te verschepen en binnenstedelijke winkels en bedrijven houden hier hun stock om zo de dure ruimte in de stad efficiënter te gebruiken. De realisatie van één of meerdere Transitpunten in een stad is de basis van een performant systeem van stadslogistiek.

De mogelijkheden voor slimme combinaties zijn legio: ook retourstromen van bedrijven en burgers worden verzameld en behandeld of worden zelfs ter plekke opgewaardeerd om opnieuw in het economische systeem verhandeld te worden. Met de inplanting van een sociaal restaurant, dat zijn producten binnen het Transitpunt verwerft (bv. via een lokale boerenmarkt), kan men sociaal ondernemen stimuleren en voedselverspilling tegengaan.

Het Transitpunt is tevens de centrale schakel in de stromen van mensen in de grootstad. Tijdens de week is het een dagelijkse stopplaats waar wordt overgestapt van de auto of de fiets op het openbaar vervoer, waar pakketjes worden afgehaald of gedropt, waar de boodschappen klaar staan en waar kinderen aan de crèche of de school worden afgezet. 's Avonds of tijdens het weekend kan het Transitpunt ook een ontmoetingsplek zijn. Door zijn capaciteit om grote bezoekersstromen op de vangen, is het de ideale plek voor frequente of eenmalige tijdelijke initiatieven zoals een seizoenskermis, een wekelijkse boerenmarkt, een zomerfestival, '

Deze combinaties zijn een win-win voor iedereen: ze verhogen de frequentie en de levenskwaliteit van zowel de plek als van de bewoners in de stad en de periferie en bovendien gaat het financiële, ruimtelijke en sociale rendement van het project erop vooruit. Het saneringsconcept wordt waar mogelijk gekoppeld met het bedrijfsmodel van het Transitpunt.

Mogelijkheden voor in situ-reiniging en landfill-mining (lfm) worden onderzocht. Lfm is een proces waarbij materialen en energie worden gerecupereerd door het opgraven van afval uit een stortplaats. Waar mogelijk kan een warmte-koudeopslagproject zorgen voor de energievoorziening van opslagplaatsen.

Het Transitpunt krijgt vorm binnen de uitwerking van een stedelijk distributiesysteem. Een stad die de mogelijkheid ziet om op eigen gronden een Transitpunt te realiseren, heeft een unieke opportuniteit om een sterke koppeling te maken tussen lokale dienstverlening, stadsdistributie en stadsontwikkeling. Het project krijgt vorm door een alliantie met één of meer ankerbedrijven, zoals logistieke dienstverleners of mobiliteitsbedrijven. Flankerende overheidsmaatregelen, zoals venstertijden, zullen in veel gevallen nodig zijn om van het project een echt succes te maken.

Scenario 4: de Snipperstraat

Snipperstraten zijn stukken van de oude steenwegen, vroeger en nog steeds de invalswegen naar de stad. Langs deze steenwegen en straten kwam een erg diffuus en gemengd weefsel tot stand. Industrie, villa's, meergezinswoningen, opslag en garages vormen een soort patchwork zonder samenhang. De indruk is desolaat en karakterloos. Projecten komen tot stand zonder samenhang en interactie met de omgeving, omdat dit voor een individuele initiatiefnemer een quasi onmogelijke taak is.

In sommige gevallen komt de ontwikkeling zelfs volledig tot stilstand. Eigenaars en projecten wachten op elkaar en komen niet uit de startblokken omdat het risico tot mislukken groot is. De bodemverontreiniging is een complicerende factor: de verontreiniging trekt zich niets aan van eigendomsgrenzen en verbindt zo ongewild het ontwikkelingspotentieel van verschillende percelen. De Snipperstraat heeft een project nodig dat de juiste koppelingen kan maken tussen sluimerende mogelijkheden, dat blokkeringen kan opheffen en kan starten met enkele projecten met een katalytisch effect.

De ambitie voor de Snipperstraat is meer een methode dan een project. De Snipperstraat gaat op zoek naar verbindingen op verschillende vlakken: het geïntegreerd saneren van geclusterde verontreiniging op verschillende percelen, het integreren van een aantal bestaande en nieuwe economische activiteiten, het op één lijn brengen van (financiële) belangen van een aantal vastgoedprojecten, de versterking van de sociale samenhang, het verbeteren van de infrastructuur, '

Verbindingen komen pas tot stand als er coördinatie is. In de projectvoorbereiding worden een maximaal aantal partijen (grondeigenaars, ontwikkelaars, de OVAM, bewoners, ') meegenomen en wordt naar een breed gedragen project gewerkt. Het ontwikkelde vertrouwen zorgt ervoor dat de katalytische projecten samen kunnen worden aangepakt. Ondernemerschap en initiatief wordt aangemoedigd, maar 'free-rider'-gedrag wordt afgestraft.

Om de Snipperstraat uit de situatie van blokkering te krijgen, worden waar nodig krachtige instrumenten ingezet. Het is mogelijk de kans om ook in Vlaanderen aan de slag te gaan met regelluwe zones, stedelijke ruilverkaveling en projectconvenanten, de uitwisseling van ontwikkelrechten, ' Deze methodes hebben nog niet altijd een uitgebreid wettelijk kader, maar door intensieve facilitering door lokale en bovenlokale overheden kan worden afgetast wat mogelijk is.

De activiteiten in de Snipperstraat bouwen voort op de intrinsieke kwaliteiten die reeds aanwezig zijn: de mengvorm tussen stad en activiteitenzone zorgt voor de integratie van een breed palet van stedelijke activiteiten: verzamelpunten voor stedelijke distributie- of retourstromen, publieke diensten, lokale diensten, repairshops, '

Planning is belangrijk voor de ontwikkeling van de Snipperstraat. Een coalitie van actieve partijen of pilootactoren in het gebied zet zich samen aan tafel om tot een gedragen en realiseerbaar project te komen. De sanering van geclusterde verontreiniging of de geïntegreerde herontwikkeling van leegstand en onderbenutte plekken zijn sturend in de projectdefinitie en de bepaling van katalytische projecten.

Deze projecten zullen soms extra inspanningen vragen van de coalitie, maar leiden tot vervolgprojecten waar een echte meerwaarde ontstaat. De projectdefinitie integreert daarom nadrukkelijk ook een systeem tot verdeling van lusten en lasten. Via een actieve regie worden ook bovenlokale overheden geëngageerd voor het project. Zo komt een zichzelf versterkende spiraal van projecten tot stand.

Scenario 5: Vrijplaats

De Vrijplaats geeft zuurstof aan stads­ontwikkelingsprojecten en voorkomt dat stadskankers blijven liggen omdat de verontreiniging te zwaar weegt om het binnen een klassiek project op te nemen. Tegelijkertijd schuilt potentieel in deze plekken, tenminste wanneer de sanering op een andere manier (bv. traag) expliciet kan aangepakt worden. Het zijn de dragers van de identiteit van het gebied.

De aanwezigheid van industrieel erfgoed houdt de herinnering aan de vroegere activiteit van het gebied levend. Deze plekken kunnen de rustpunten worden binnen een ambitieus en intensief stadsproject. Ze kunnen zelfs het startschot zijn voor de herwaardering van een buurt, door de inplanting van een kleinschalig project dat een sterke sfeer weet te scheppen.

Vrijplaatsen zijn veelal kleinschalige of tijdelijke projecten. Met beperkte investeringen wordt vooral gestreefd naar een maximale impact voor de omgeving. Het saneringsconcept wordt daartoe strategisch ingezet. Het wordt niet verstopt, maar groeit uit tot een langdurig spektakel of een drager van activiteiten. Het is een ideale testzone voor bijzondere in-situtechnieken, voor de opslag van verontreinigde gronden in een artificieel landschap, voor langzame saneringsconcepten, '

De ontwikkelde activiteiten zijn zacht en spelen in op beleving eerder dan op productie of consumptie: een plek voor openluchttheater, voor alternatieve sportbeoefening, voor bijzondere horecaconcepten, voor natuur- en milieu-educatie of voor intensieve stadslandbouw. Naast de financieel-economische meerwaarde wordt vooral sociale meerwaarde nagestreefd. Het gaat niet over belangrijke investeringen, de projecten zijn tijdelijk en zonder permanente infrastructuur.

De Vrijplaats moet licht en toegankelijk tot stand komen, waar mogelijk geïnitieerd en gedragen door burgers. Het gaat om tijdelijke en kleinschalige installaties die onmiddellijk geëxploiteerd kunnen worden. De uitdaging is om een financiële montage te maken waarin de bekostiging van de sanering volledig of gedeeltelijk gedragen kan worden door rechtstreekse belanghebbenden, via de meerwaarde, de dienstverlening of de producten die de Vrijplaats voor de gebruikers en de exploitanten oplevert.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Thomas & Piron neemt BAM Galère en BAM Lux over

Thomas & Piron neemt BAM Galère en BAM Lux over

De Waalse groep Thomas & Piron neemt de bedrijven BAM Galère en BAM Lux over van de Nederlandse groep BAM. De Nederlandse groep BAM heeft in ons land ook nog het bedrijf Interbuild. De transactie, waarvan het bedrag niet wordt[…]

Burgers investeren in Scholen van Vlaanderen

Burgers investeren in Scholen van Vlaanderen

Aanleg omleidingsweg Anzegem stap dichterbij

Aanleg omleidingsweg Anzegem stap dichterbij

Ontwerp Leiebrug tussen Wevelgem en Lauwe is klaar

Ontwerp Leiebrug tussen Wevelgem en Lauwe is klaar