Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Vastgoedprijzen stijgen ook in 2022 en 2023

Gerelateerde onderwerpen :

,
Vastgoedprijzen stijgen ook in 2022 en 2023

De vastgoedprijzen blijven ook dit en volgend jaar nog stijgen, al zullen de prijsstijgingen eerder gematigd zijn, onder meer door de klimmende rente. Vorig jaar is de nieuwbouwmarkt fors hersteld, maar de bouwkosten blijven stevig zodat nieuwbouw eerder afkoelt. Toch zullen vastgoedinvesteerders interesse blijven tonen omdat ze deze investering zien als een indekking tegen inflatie. Dat blijkt uit een analyse van Belfius Research.
Het leven werd vorig jaar een pak duurder door ongeziene prijsstijgingen van energie, materialen en producten. Op de woonmarkt was het niet anders. Vorig jaar klommen de nominale vastgoedprijzen in ons land tussen januari en oktober met bijna 6%. Officiële cijfers voor het vierde kwartaal zijn er nog niet, maar cijfers van notarissen en vastgoedmakelaars tonen dat de gemiddelde prijzen verder zijn gestegen.
 
Het is niet alleen de Belgische woonmarkt die oververhit is. In heel Europa en ook daarbuiten is de vastgoedinflatie fors versneld sinds het uitbreken van de Covid-19 pandemie. Lockdowns en de inburgering van telewerken heeft de vraag naar woonruimte doen exploderen. Eind oktober 2021 was de jaargroei van de woningprijzen in de eurozone al opgelopen tot 8,8%. In Duitsland en Nederland overschreed de vastgoedinflatie vorig jaar zelfs vlot de grens van 10%.

Betaalbaarheid

Geen wonder dat de betaalbaarheid van het residentieel vastgoed in veel landen wordt gezien als een groot probleem. Vooral voor starters en jonge gezinnen die geen financiële hulp krijgen van hun ouders, wordt het steeds moeilijker om een eigen woning te verwerven. De voorbije jaren kon de inkomensgroei de opmars van de vastgoedprijzen immers niet bijbenen.

Volgens de Nationale Bank van België is het reële beschikbaar inkomen van de Belgen de afgelopen twee jaar samen met amper 1,5% gegroeid. In dezelfde periode gingen de vastgoedprijzen in reële termen (d.w.z. gecorrigeerd voor de consumenteninflatie) met ongeveer 8,5% omhoog.

Hoeveel komt daar nog eens bij in 2022 en 2023? Blijft de betaalbaarheid verslechteren of zorgt een afkoeling van de prijzen voor een kentering? Dat blijven open vragen omdat er nog steeds veel onzekerheid is over de stand van de economie, zoals de covid-19 situatie, de afbouw van de steunmaatregelen en vooral het inflatieplaatje. Dat maakt een prognose van de vastgoedmarkt nog lastiger dan normaal, maar de klassieke drijfveren van de vastgoedprijzen zijn gekend. Een overzicht.

Nieuwbouw

De spectaculaire klim van de vastgoedprijzen in Duitsland en Nederland heeft voor een groot deel te maken met het nijpende tekort aan woningen. Dat is in België veel minder het geval. De voorbije 25 jaar kon het aanbod aan woningen in ons land de groei van het aantal gezinnen behoorlijk bijhouden.

Van 1995 tot 2021 is het aantal woningen met 27% toegenomen tot 5,6 miljoen (in 2021). In dezelfde tijdspanne klom het aantal huishoudens van 4,12 miljoen naar 5 miljoen, een stijging met 21,8%. De bouwproductie viel in 2020 weliswaar terug door covid-19 maar in 2021 werd die achterstand weggeveegd. In de eerste tien maanden werden bijna 49.000 nieuwe woningen vergund, een stijging met 3,2% vergeleken met dezelfde periode in 2019.

Tempo in 2022

De vraag is of de bouwsector in staat zal zijn om dat tempo in 2022 aan te houden. De leveringsproblemen voor tal van grondstoffen en producten blijft aanslepen en zorgt voor vertragingen en hogere kosten. Tegelijk worden de lonen duurder door de krapte op de arbeidsmarkt en hoge inflatiecijfers. Dat zet de rendabiliteit onder druk bij meer kmo’s in de bouw. De bouwbarometer van Bouwunie toont dat voor 92% van de bouwondernemers de abnormale prijsstijging van materialen een ernstig knelpunt is.

In de loop van 2021 zijn de bouwkosten al met 5,5% geklommen en daar kan dit jaar nog een pak bijkomen. Uit een rondvraag van de Confederatie Bouw blijkt dat de prijzen van bouwmaterialen zoals hout en isolatie sinds november nog eens met 15 tot 25% zijn gestegen.

Omdat het materiaal ongeveer één derde van de totale bouwkost uitmaakt, verwachten de analisten van Belfius extra meerkosten voor nieuwbouw- en renovatieprojecten in 2022. Langere wachttijden door tekorten aan mankracht en materiaal en fors hogere bouwkosten betekent dat we niet hoeven te rekenen op de nieuwbouw om voor afkoeling te zorgen van de vastgoedinflatie.

Hoeveel stijgt de rente?

Naast het aanbod aan woningen speelt ook de rente een sleutelrol in het verloop van de woonprijzen. Lage rentes zorgen ervoor dat kopers goedkoper en meer kunnen lenen. De hausse van de Europese huizenprijzen sinds 2012 was mogelijk door het soepele beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Dat zorgde voor heel lage renteniveaus op de financiële markten. Daar komt binnenkort verandering in.

Door de torenhoge inflatiecijfers kan de centrale bank niet uitsluiten dat haar beleidsrente dit jaar al wordt opgetrokken. De financiële markten speculeren dat de ECB dit jaar de rente tot drie keer zal verhogen. Belfius Research houdt het op één renteverhoging. Het zijn echter de lange termijnrentes die bepalend zijn voor de hypotheekmarkt.

De tien- en twintigjarige rente op Belgisch staatspapier zijn de voorbije week al met 0,2 tot 0,3% gestegen. De verwachting is dat de 10-jaars OLO-rente dit jaar ongeveer een half procent hoger eindigt dan in 2021. OLO staat voor ‘Obligation Linéaire/Lineaire Obligatie’ en is de rente die wordt betaald op overheidsobligaties. De banken zien dat als de risicovrije rente of met andere woorden: de vergoeding die ze krijgen als ze absoluut zeker willen zijn dat ze na afloop hun ingelegd kapitaal terug willen.

Hoeveel van die rentestijging doorsijpelt naar de hypotheekrente is moeilijk te voorspellen. Voor de analisten van Belfius lijkt het echter vrij zeker dat de bodem achter ons ligt. Op korte termijn blijft het effect van de stijgende rentes op de vastgoedprijzen beperkt. Het strengere beleid van de ECB zal geen crash van de vastgoedprijzen veroorzaken. Historisch zijn de hypotheekrentes en de ontleenkosten nog steeds heel laag. Maar vanaf eind dit jaar kan de opwaartse druk op de rentes wel gaan zorgen voor een tragere groei van de woonprijzen.

Dan is er nog de ecomische toestand. Op het vlak van groei en werkgelegenheid is er weinig reden tot pessimisme voor kandidaat-kopers. De Belgische economie herstelde vorig jaar sneller dan verwacht en in 2022 gaat Belfius Research ervan uit dat het bruto binnenlands product (bbp) groeit met meer dan 3%. Door de krapte op de arbeidsmarkt, zal de werkloosheid dit jaar verder dalen. Maar hoe zit het met de impact van de hoge levensduurte? En zet de huidige inflatieopstoot een domper op de vastgoedprijzen of niet? Dat zijn vragen die niet meteen te beantwoorden zijn.

Hoge consumenteninflatie

In de huidige omstandigheden zijn de hoge inflatiecijfers eerder een ondersteuning van de verkoopprijzen op de vastgoedmarkt dan een bedreiging. We zien dat de prijsstijgingen voor materialen de bouwkosten doen oplopen voor nieuwbouw en renovatie. De hoge consumenteninflatie zorgt er eveneens voor dat de interesse van investeerders voor woonvastgoed sterk blijft.

De inflatieopstoot van de voorbije maanden zet nog eens in de verf dat investeringen in huizen en appartementen een goede indekking (of ‘hedge’) vormen tegen inflatie. Zo is het bijvoorbeeld interessant om vastgoed aan te kopen om te verhuren want de huurinkomsten zijn geïndexeerd en bieden zo een bescherming tegen oplopende inflatie. Het is pas wanneer de consumenteninflatie langere tijd hoog blijft en zich vertaalt naar een reeks renteverhogingen, dat die onrechtstreeks gaat wegen op de vastgoedprijzen.

Belfius Research verwacht dat deze mix van drijfveren ervoor zorgt dat de woningprijzen nog zullen stijgen in 2022 en 2023 maar dan wel aan een veel lager tempo dan de vorige jaren. Bovendien verwachten de analisten dat de groei van de vastgoedprijzen lager zal blijven zijn dan de algemene inflatie in de economie. Na de verhitting komt de geleidelijke afkoeling.
 

 

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Matexi blijft op koers ondanks actuele uitdagingen in de bouwsector

Matexi blijft op koers ondanks actuele uitdagingen in de bouwsector

Ondanks de actuele ongeziene uitdagingen voor de bouwsector – veroorzaakt door inflatie, sterk gestegen energieprijzen en verstoringen in de toeleveringsketen – slaagt woningbouwer en buurtontwikkelaar Matexi erin om een solide koers[…]

Gent wil aanbod studentenhuisvesting verhogen

Gent wil aanbod studentenhuisvesting verhogen

Cofinimmo verwerft twee nieuwe woonzorgcentra

Cofinimmo verwerft twee nieuwe woonzorgcentra

Woningent zoekt ontwerper voor sociaal woongebouw in Meulestede

Woningent zoekt ontwerper voor sociaal woongebouw in Meulestede

Meer artikels