Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

'Shm's rijden zich financieel vast'

'De Vlaamse sociale huisvestingssector zit op zijn financiële tandvlees. In een sneltreintempo worden nieuwe woningen gebouwd en oude woningen vernieuwd, zoals de Vlaamse overheid van de sector verwacht. Het huidige financieringssysteem volstaat echter niet om nog uit de kosten te komen', zegt de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). De vereniging zegt dat er een tekort van 625 miljoen ' dreigt en dringt er bij Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans op aan om maatregelen te nemen. De VVH stelt zelf een nieuwe financiering voor.

In de Vlaamse pers verschenen onlangs enkele berichten over de financiële ratio's van Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen (shm's). Het monitorsysteem dat deze ratio's in kaart brengt, werd overigens samen met de sector uitgewerkt. De VVH kan alleen maar vaststellen dat de shm's het alsmaar moeilijker hebben om het hoofd boven water te houden. 'In de kranten spreekt men van een knipperlicht, maar zelf zouden we eerder van een rood licht willen spreken. Op hetzelfde moment is de dynamiek in de sector ongezien en de nood heel groot. Niet verder investeren is dus geen optie', stelt VVH-directeur Björn Mallants.

'Het probleem is dat elk nieuw project, zowel nieuwbouw als renovatie, structureel verlieslatend blijkt. We hebben het over tienduizenden euro's per project', zegt Mallants. Maar met 80.000 kandidaten op de wachtlijsten en een derde van het patrimonium dat nog moet gerenoveerd worden, mag de sector volgens de VVH absoluut niet stil blijven zitten.

Grote versnelling is ingezet

'Dit jaar hebben we reeds meer dan 500 miljoen ' vastgelegd voor de nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen. De afgelopen jaren zijn de jaarbudgetten steeds overschreden. De versnelling in de sector is enorm. Het groeipad voor nieuwbouw tegen 2025 (37.000 bijkomende sociale huurwoningen) en de energetische renovatie van het hele patrimonium tegen 2020 worden tegen dit tempo zeker gehaald', weet Mallants.

Op vier jaar tijd werden ongeveer 10.000 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd, waardoor het totaal steeg van 140.000 tot 150.000. Ook werd een groot deel van het patrimonium gerenoveerd. In 2010 had nog ongeveer de helft van het patrimonium een 'energetisch' gebrek: geen dakisolatie, moderne centrale verwarming of dubbel glas. In 2014 was dat nog maar één op de drie.

Financiering

'De huidige financiering is ontoereikend. Elk nieuw project knabbelt aan de reserves van shm's of maakt de bestaande put groter. Deze financiering werd een aantal jaren geleden onderhandeld door de sector met de Vlaamse regering. Een aantal van de parameters blijken nu echter niet juist ingeschat te zijn', stelt Mallants.

'De belangrijkste inkomsten van shm's zijn huurgelden. Met een gemiddelde huurprijs van ongeveer 280 ' per maand is het evident dat om sociale woningen aan te bieden een tegemoetkoming nodig is vanuit de overheid. Deze 'financiering' gebeurt momenteel in de vorm van een renteloze lening met nog een kleine jaarlijkse korting. De exploitatie van sociale woningen heeft natuurlijk een uitgavenkant ' de afbetaling van de lening ' maar ook een inkomstenkant en dat zijn de huurgelden. Hier knelt het schoentje want door de lage inflatie stijgen die veel minder sterk dan verwacht. De huur is immers gebaseerd op de inkomens van de huurders. We gingen in 2011 uit van een inflatie van 2% op jaarbasis. Daar is de financiering op berekend. Momenteel is de inflatie bijna nihil. En daar gaat binnenkort dus ook nog een indexsprong bovenop komen', weet Mallants.

Gat van 25.000 ' per woning.

“Simulaties tonen een verlies aan inkomsten van ongeveer 25.000 ' per woning. Dit cijfer geldt louter voor de realisatie van de woningen, dus zonder beheers- en onderhoudskosten. In deze simulatie wordt dan nog met een 'positieve' inflatie van 1% gerekend. Ook stellen we vast dat huurders alsmaar minder financiële draagkracht hebben waardoor de gemiddelde huurprijs ook in zijn totaal afneemt en de financiële toekomst voor de sector nog meer precair wordt. Als sluitstuk voorziet de financiering ook nog eens in 'progressieve' aflossingen. Uitgaande van een verwachte stijging van de inkomsten wordt de afbetaling elk jaar wat hoger. Het is duidelijk dat het huidige probleem alleen nog maar erger zal worden', besluit Mallants.

'In 2011 leek de huidige financiering de juiste keuze. Door met parameters te schuiven, ging iedereen ervan uit dat de financiering sluitend was. Maar nu blijkt dat niet alles kan ingeschat worden. Een financiering die loopt over 33 jaar is zeer moeilijk op voorhand volledig te simuleren. Teveel factoren kunnen daar een rol in spelen.

De VVH heeft in haar memorandum 'Bouwen aan morgen' voor de verkiezingen van 2014 gepleit voor een zekere en stabiele financiering van nieuwe projecten en voor de werking van de sociale huisvestingsmaatschappijen in functie van de project- en exploitatiekost. De sociale correctie in de huurprijs kan vanuit een directe tegemoetkoming voor de huurders worden ingevuld. De huurinkomsten moeten een rendabele exploitatie gedurende de levensduur (en de afbetaling) van het project mogelijk maken. De gecorrigeerde bijdrage van de huurders kan dan als subjectsubsidie (een tegemoetkoming aan de huurder) door de overheid worden voorzien. Dit geeft de sector de zekerheid dat zijn werking en projecten rendabel zijn', stelt de VVH-directeur.

Behalve een andere benadering van de financiering valt er 'winst' te boeken via een aantal elementen in de fiscaliteit. De VVH vraagt een vrijstelling van de onroerende voorheffing voor sociale huurwoningen zoals die momenteel al bestaat voor openbare eredienst, onderwijs, hospitalen, rusthuizen, klinieken, dispensaria, vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden en andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen. Recent werd die vrijstelling ook voor assistentiewoningen voorzien.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Miljoenenproject transformeert CO2 tot groene waterstof

Miljoenenproject transformeert CO2 tot groene waterstof

Tien private en publieke partners hebben zich verenigd in het North-C-Methanol project. Samen zullen ze de CO2-emissie jaarlijks met 140.000 ton verminderen en 44.000 ton groene methanol aanmaken voor de lokale chemische en duurzame[…]

26/10/2020 | GentInnovatie
Oudenaarde bouwt nieuwe woonwijk

Oudenaarde bouwt nieuwe woonwijk

Vandenbussche krijgt Best managed Company Award

Vandenbussche krijgt Best managed Company Award

Eerste infrastructuurwerf met ethische code

Eerste infrastructuurwerf met ethische code