Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Projectontwikkelaars vragen meer rechtszekerheid

Gerelateerde onderwerpen :

, ,
Projectontwikkelaars vragen meer rechtszekerheid

Real.Gent, de nieuwe vlag voor het Gentse Vastgoedevent, legt een aantal pijnpunten bloot. Misschien wel het meest prangende is dat projectontwikkelaars uit Gent, en waarschijnlijk ook tot ver daarbuiten, schreeuwen om meer rechtszekerheid voor hun projecten. Het punt werd meer dan eens aangehaald op de avond, maar een krachtig antwoord blijft uit.

Ontwikkelaars en aannemers worden steeds vaker geconfronteerd met actiecomités en individuen die beroep aantekenen tegen vergunningen die verleend worden voor hun projecten, hoewel de vergunningverlenende overheden geen graten zien in de plannen. Projecten lopen steeds vaker vertraging op, moeten worden afgevoerd of bijgestuurd. De operationele werking van bouwbedrijven wordt gehypothekeerd en de terugverdientijd van investeringen loopt op. Ontwikkelaars hebben ook totaal geen zekerheid over de slaagkansen als het tot een proces komt. “De winsten van onze projecten worden weggezogen door advocatenkosten”, is een opmerking die regelmatig opduikt. Ook de impact op het ondernemerschap mag men niet onderschatten. Je start in de bouwsector om de dromen van mensen, bedrijven en overheden realiteit te laten worden en de volgende dag sta je in de rechtbank als beschuldigde, met het risico op een strafblad.



Het verhaal dat daar tegenover stond op Real.Gent was eerder academisch en wollig. De vastgoedsector staat voor grote uitdagingen en voor elk van die uitdagingen worden aan de lopende band visies ontwikkeld die elkaar soms versterken en die elkaar soms tegenspreken. We moeten ‘anders gaan bouwen’, zoals de Gentse burgemeester Mathias De Clercq op de vastgoedavond de Agalev-roots van zijn coalitiepartner parafraseerde. “We kunnen niet voortdoen zoals we de voorbije jaren gedaan hebben. We kunnen niet alles volbouwen. Daarom hangen we deze eerste editie van Real.Gent ook op aan het thema van verweven en verdichten. Vlaanderen schept het kader met de bouwshift die de betonstop vervangt, en de lokale overheden vullen dat kader in. Het gevaar bestaat dat elke stad of gemeente dat kader anders zal interpreteren. Als dat gebeurt, openen we de doos van Pandora”, waarschuwde voorzitter Christophe Maes van Real.Gent.

Mobiliteit

De Gentse schepen van Mobiliteit en Openbare Werken Filip Watteeuw mocht in een korte interventie de uitdagingen schetsen waar de stad voor staat. “De eerste is de verwachte bevolkingsgroei. Op tien jaar tijd zullen er zowat 10.000 woningen moeten bijkomen. Daarnaast zijn er een aantal klimaatuitdagingen, zoals het wegwerken van verharding, en de mobiliteit. Verdichting is altijd goed voor de mobiliteit. Inzake mobiliteit zijn er geen nieuwe ingrijpende maatregelen aan te kondigen”, zei Watteeuw.

Professor dr. Ingenieur-architect Tom Coppens van de Universiteit Antwerpen (UA) begon zijn uiteenzetting met een reeks vaststellingen. “Ruimtelijk leven we in Vlaanderen boven onze stand. We kunnen de infrastructuur niet onderhouden die we nodig hebben voor onze verspreide bebouwing. We hebben een nieuw Ruimtelijk Structuurplan nodig. Het vorige was voorzien om te gebruiken tot 2007, het is dus al ver voorbij de houdbaarheidsdatum, maar het is wel nog steeds van kracht. De vervanging ervan werd reeds geïnitieerd door de vorige Vlaamse regering, maar die is nog steeds niet rond”, stelt Coppens.



“We zijn het erover eens dat we moeten verdichten op goed ontsloten plaatsen. Voor de open ruimte die we ondanks eerdere afspraken niet zullen aansnijden moet straks 100 ipv 80% planschadevergoeding betaald worden. Omgekeerd zal wie in de centra hoger bouwt dan gepland planbaten moeten ophoesten. Voorlopig biedt Vlaanderen onvoldoende instrumenten voor deze verhandelbare rechten”, duidt Coppens.

Professor Coppens treedt Christophe Maes bij over de interpretatie van beleidsvisies op gewestelijk, regionaal en lokaal vlak. “Een politicus die de betonstop of bouwshift rigoureus omzet naar de praktijk, kan zijn politieke carrière vergeten. De Vlaamse regering mag het schrappen van slecht gelegen woongebieden niet overlaten aan de gemeenten.”

Meer draagvlak

“Als Vlaanderen het instrumentendecreet voor verhandelbare rechten goedkeurt, zal voor Vlaanderen zowat 12,5 miljard € planschade moeten betaald worden. Daartegenover staan gelukkig 15 miljard € planbaten. Dat is uiteraard een berekening die maar opgaat als er een sluitende juridische oplossing voor gevonden wordt en als er meer maatschappelijk draagvlak gevonden wordt voor verdichting en hoogbouw in de centra”, geeft Coppens nog mee.

“De verdichting gebeurt in Vlaanderen voor een deel organisch. Er is steeds meer gezinsverdunning en mensen wonen vaker alleen. Daardoor stijgt de vraag naar kleine appartementen. Er groeit een overaanbod van te grote woningen met teveel slaapkamers. Er is een shift nodig in het woonpatrimonium.”

We moeten volgens Coppens ook ruimer gaan denken dan de percelen waarop we iets kunnen realiseren. Denk bv. aan het financieren van een nieuwe tramlijn door bijkomende verdichtingsmogelijkheden langs het traject.

Nieuwe modellen

De Gentse stadsbouwmeester Peter Vanden Abeele viel in voor een zieke Philippe Van Wesenbeeck (directie Stedenbouw stad Gent). Hij gaf een update van zijn eerdere uiteenzetting voor het Gentse Vastgoedevent. Hij herhaalde dat “we moeten stoppen met ruimtelijk alle gaten te vullen”. Na het ‘anders gaan bouwen’ van de burgemeester kwam de stadsbouwmeester op de proppen met ‘anders gaan verkavelen’. “We hebben nieuwe modellen nodig, die uitgaan van verdichting en het tegelijk toevoegen van omgevingskwaliteiten”, stelt Vandenabeele. Hij wil vooral in de stadsrand inzetten op verdichting en niet dieper in het centrum. Hij breekt ook een lans voor het verweven van maakbedrijven met wonen.



“We werken voor Gent met vier ‘schalen’ voor de toegelaten bouwhoogte. De basis, die in principe overal toegelaten is, is drie bovengrondse bouwlagen. De volgende schaal laat toe hoger te bouwen waar er ruimte is om dat te doen. Dan kan dat tot wel zes bouwlagen gaan. De derde schaal is die van de knooppunten en die gaat tot negen bouwlagen. Voor heel specifieke plaatsen en projecten is er de vierde schaal voor echte hoogbouw.”

Vanden Abeele pleit voorts voor een regionale reflex, waarbij de regio’s rond steden ook een deel van de bouwopdracht opnemen. Dat kan dan zowel gaan om het verdichten in hun centra als het vrijhouden van open ruimte.

Ook de Gentse stadsbouwmeester wil mee nadenken over de rechtszekerheid van projecten. “Werken aan draagvlak voor projecten is heel complex en moeilijk. Maar we moeten burgers er nog meer van kunnen overtuigen dat niet elk project een juridisch gevecht waard is. De voorspelbaarheid van juridische procedures moet omhoog, zowel voor de projectontwikkelaars als voor de omgeving.”

Aansluitend vroeg Mark Cromheecke (directie Ruimte van de dienst Mobiliteit van de provincie Oost-Vlaanderen) o.m. aandacht voor het overleven van de dorpen en voor de landelijke vergrijzing. Dat kan door het clusteren van functies in dorpspunten.

Fly-over

In zijn dankwoord kwam Christoph Maes terug op één van zijn stokpaardjes. Hij kijkt met heimwee terug naar de periode van zowat 25 jaar geleden, toen het stadsbestuur naar de vatsgoedvakbeurs in Cannes trok met grootse projecten. “Toen dacht men dat die ambitie te groot was voor Gent, maar inmiddels staan al die projecten te blinken op Gents grondgebied. Aannemers, ontwikkelaars en makelaars hebben nood aan een nieuwe kaart met nieuwe droomprojecten. De sector en het bestuur moeten opnieuw gaan kathedraaldenken. Als de beruchte fly-over dan toch moet afgebroken worden en de E17 ondergronds de stad in gaat, wat gaan we daar dan bovengronds in de plaats zetten. Daarover willen we de ideeën laten rijpen en zoeken naar believers”, besloot Maes.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Nieuwe vereniging voor jonge vastgoedprofessionals

Nieuwe vereniging voor jonge vastgoedprofessionals

Voor het eerst slaat de jonge generatie in de Belgische vastgoedsector de handen officieel in elkaar door een eigen vereniging op te richten. Het gaat om Young UPSI-BVS, of kortweg Y-U-B, een initiatief de gelijknamige beroepsvereniging van de[…]

Gents Vastgoedevent wordt Real.Gent

Gents Vastgoedevent wordt Real.Gent

Wienerberger wint eerste Ufemat-prijs voor duurzame verpakking

Wienerberger wint eerste Ufemat-prijs voor duurzame verpakking

Kwaliteitslabel voor rookgasafvoerkanalen

Kwaliteitslabel voor rookgasafvoerkanalen

Meer artikels