Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Privé-sector kan de bouw en de economie een nieuwe boost geven

Gerelateerde onderwerpen :

Privé-sector kan de bouw en de economie een nieuwe boost geven

Wat zijn de financiële bouwstenen van morgen' Hoe kunnen openbare werken gecofinancierd worden door de privé-sector' En hoe kunnen we de woningbouw betaalbaar houden' Op deze drie vragen trachtte de Confederatie Bouw onlangs een antwoord te vinden tijdens evenveel panelgesprekken.

Institutionele beleggers

Zo debatteerden Rik Vandenberghe (ceo van ING België en voorzitter van Febelfin), Serge Fautré (ceo van AG Real Estate) en Philip Neyt (voorzitter van de Belgische Vereniging van Pensioeninstellingen) over alternatieve financiering van bouwwerken en het beleid van institutionele investeerders.

Banken, verzekeringen en pensioenfondsen investeren in Europa jaarlijks miljarden ' in de bouw van infrastructuur, openbare gebouwen en woningen. 'Een verzekeringsmaatschappij als AG heeft een portefeuille van ongeveer 70 miljard ', dus mensen hebben 70 miljard ' van hun pensioengeld aan ons toevertrouwd. We investeren 7 miljard ' per jaar en zowat 10% van dat bedrag is vastgoed. Vermits we een marktaandeel van 25 tot 30% in de sector van de levensverzekeringen bezitten, investeert deze ganse sector dus 2 tot 3 miljard ' per jaar. We hebben vorig jaar 30% van één onze belangrijke vastgoedactiva, de firma Interparking, verkocht aan een Canadees pensioenfonds. Dat bezit zo 400 miljoen ' in België, terwijl het over 500 miljard dollar beschikt om te investeren op wereldschaal. Het geld is er dus en de banken, de pensioenfondsen en de verzekeringsmaatschappijen willen het investeren', beklemtoont Serge Fautré.

Hij merkt op dat het beleggingsbeleid van verzekeraars overeenkomt met dat van de pensioenfondsen. 'In zekere mate doen wij hetzelfde: de pensioenfondsen bekommeren zich om de pensioenen en de verzekeringsmaatschappen beheren in het kader van hun levensverzekeringen eveneens geld om de pensioenen te betalen. Wij willen dat geld kunnen gebruiken; wij zijn immers investeerders in producten, bv. kantoren als hieraan een behoefte is. Vandaag is de behoefte aan kantoren in België steeds kleiner want steeds minder privé-ondernemingen willen zich in ons land vestigen. In de woningbouw is nog wel vraag, maar de terugbetalingscapaciteit van gezinnen is steeds zwakker geworden. In New York daarentegen, waar we investeren in een woningpatrimonium, stijgen de huren en verhoogt de winstcapaciteit van de inwoners met ongeveer 4% per jaar. Wij willen dus investeren in de sector van de gezondheidszorg, de woningsector, de kantorensector en de retailsector', meldt hij.

Rik Vandenberghe stelt vast dat de vastgoedsector in België behoorlijk goed de crisis heeft doorstaan, mede dankzij een gezonde en stabiele kredietpolitiek. Men wil het woonkrediet veeleer beperken tot twintig jaar tegenover een langere termijn vroeger, maar dat is misschien niet ongezond. Men gaat ook niet de drempel van 100% financiering overschrijden, in tegenstelling tot vroeger misschien. We hebben allemaal belang bij een gezonde en stabiele toestand op lange termijn', beseft hij.

Serge Fautré stelt vast dat in Nederland weinig projecten van meer dan 20 miljoen ' niet gefinancierd worden in een pps-constructie, en niet alleen om redenen van deconsolidatie. 'Deconsolidatie was zelfs de slechtste reden waarom pps zich de jongste jaren in België heeft ontwikkeld. Wel belangrijk zijn de verdeling van bevoegdheden en in zekere mate de 'doeltreffendheid van openbare uitgaven', want de leningcapaciteit van de staat is beperkter dan tien jaar geleden. De overheid zal zich dus ook niet snel voor enorme investeringsprojecten engageren. De privé-sector en de openbare sector moeten elkaar vinden in deskundig geselecteerde projecten die de komende jaren een toegevoegde waarde bieden om beter en sneller te werken met minder geld', oppert hij.

Het huidige rechtskader van pps vormt volgens Rik Vandenberghe zeker een startbasis. Hij ziet wel dat de vele overheden in België allemaal een eigen visie en aanpak hanteren en dat werkt soms remmend. Daarom pleit hij in naam van zijn sector en in het algemene belang voor meer standaardisatie van de structuren en de contracten bij pps.

Illiquiditeit

Philip Neyt meent dat we onszelf een zekere illiquiditeit kunnen veroorloven. 'De kwaliteit van de kasstromen is voor ons cruciaal. Er is veel meer geld beschikbaar dan er goede projecten zijn. Die goede projecten worden schaarser en daardoor nemen de prijzen toe. De banken gaan vooral de bouw en het onderhoud financieren. Ze verkiezen een kortlopende financiering, terwijl een langlopende financiering meer past bij grote projecten. We hebben een kleine schaal en moeten daarom samenwerken om grote projecten aan te kunnen', weet hij.

Serge Fautré noemt 'Scholen van morgen' een bijna volmaakt project, dat 750 miljoen ' aan opdrachten voor de bouwsector vertegenwoordigde die ook grotendeels werden ingevuld. 'Dat is goed voor 65 miljoen ' aan opdrachten voor architecten en 350 miljoen ' onderhoudskosten in de volgende dertig jaar. Dit project, dat 165 nieuwe scholen in Vlaanderen omvatte, vormt slechts het topje van de ijsberg. Vermits de behoeften in Vlaanderen en elders in België erg groot blijven, moeten we inzetten op een project 'Scholen van morgen 2' of een sociaal huisvestingsproject. De renovatiebehoeften in de sociale huisvestingssector vertegenwoordigen verschillende tientallen miljarden, waarbij we alleen kunnen vooruitgaan als we samenwerken met architecten. We vragen ook de steun van de pensioenfondsen en de banken', poneert hij.

Begrotingscontrole

Rik Vandenberghe ziet vandaag een deficit van private investeringen. 'Er groeit steeds meer consensus in Europa dat overheidsinvesteringen belangrijk zijn en dat men ze moet stimuleren. Tegelijkertijd hebben we een stabiliteitspact. De Europese Commissie geeft aan dat men een zekere soepelheid moet hanteren bij begrotingscontroles, waarbij men kijkt naar begrotingstekorten veroorzaakt door belangrijke investeringen. Het IMF pleit er ook voor dat overheidsinvesteringen gestimuleerd worden', signaleert hij.

Philip Neyt benadrukt dat we door het huidige renteklimaat geen andere keuze meer hebben dan risico's te nemen. De veilige haven van de grote rendementen is er niet meer. Vastgoed en infrastructuur liggen vandaag op de bestuurstafel van de pensioenfondsen.

Rik Vandenberghe stipt aan dat heel wat projecten in de belangstelling staan: Uplace, offshore-parken, de installatie van containerterminals in de haven van Antwerpen, ... 'Er bieden zich heel wat kansen aan voor ondernemers die de juiste beslissingen durven nemen. We moeten de economie steunen. Enerzijds hebben de banken echt zin om meer krediet te verlenen in België en anderzijds heeft de regering alles ingezet om de competitiviteit van onze ondernemingen te verhogen. Dat is de basis om investeerders naar België te lokken of te doen terugkeren. Daarnaast is ook juridische stabiliteit erg belangrijk. Aan beide factoren moeten we blijven werken om het vertrouwen te herstellen en dan zullen de investeringen wel toenemen', meent hij.

Philip Neyt merkt op dat pensioenfondsen geïnteresseerd zijn in basisinfrastructuurprojecten (o.a. in digitale infrastructuur, waarbij de glasvezel in steden wordt doorgetrokken tot in de woonkamer) en in aangepaste woningen voor ouderen. Investeerders willen veel meer hoogtechnologische en duurzame topkantoorgebouwen. De kwaliteit ontbreekt echter, ook in Brussel. Epb-normen opleggen aan kantoorgebouwen en het overschrijden ervan zozeer belasten dat men wel moet renoveren en verbouwen, zou meer leiden tot meer en duurzamere investeringen', vindt hij.

Serge Fautré stelt vast dat men vandaag geen kantoorcomplexen of woningen meer bouwt die niet passief zijn. 'Dankzij onze Belgische ondernemers hebben we duidelijk een lengte voorsprong op een aantal buurlanden. Daarnaast moeten we er ook als individu alles aan doen opdat de dingen vooruitgaan. Investeren en elk plantje beschermen, dat gaat niet samen', beseft hij.

Alternatieve financiering

Een tweede panel met Marc Peeters (gedelegeerd bestuurder van BAM.be en voorzitter van de Vereniging van Belgische Aannemers VBA), prof. dr. Steven Van Garsse (professor aan de UA en manager van het Vlaams Kenniscentrum Pps) en Gauthier Bourlard (directielid van de European Investment Bank EIB) bekijkt de ontwikkelingen in het investeringsbeleid van de overheid en alternatieve financiering.

'Het is niet zo evident om cijfers te plakken op het aandeel van pps-constructies bij openbare werken in België. We noteerden de afgelopen jaren een investeringsvolume van omstreeks 5 miljard '. Als we daar ook andere vormen van alternatieve financiering aan toevoegen, dan verdubbelt dat zelfs tot 10 miljard '. Dat is een vrij significant bedrag bovenop de reguliere investeringen. Als we naar de projecten kijken, moeten we een onderscheid maken tussen het eigen vermogen dat in projectvennootschappen wordt gestopt en het vreemde vermogen. Het eigen vermogen komt vooral van bouwbedrijven en investeringsfondsen, het vreemde vermogen van banken. We zien wel dat steeds meer pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen zich op die projecten gooien', merkt Steven Van Garsse.

EIB

Ook Europese fondsen investeren of komen tussenbeide bij de financiering van projecten van Europese lidstaten, meldt Gauthier Bourlard. 'De EIB is de belangrijkste investeringsbank ter wereld en ontleent meer dan alle andere banken inclusief de Wereldbank samen. Tussen 2010 en 2014 heeft ze in de Europese Unie, waar ze 90% van haar activiteiten concentreert, bijna 300 miljard ' geleend. In België heeft de EIB in die vijf jaar 7,6 miljard ' geïnvesteerd of 2,6% van het totaal. In 2014 alleen investeerde ze bijna 2 miljard ' in ons land, in het kader waarvan ze één pps goedkeurde van de drie die ze de jongste jaren goedkeurde (pps voor het baanvak Brugge-Zeebrugge - A11). Pps is een relatief weinig bekend mechanisme dat zich tot bepaalde investeerders m.b.t. behoorlijk belangrijke projecten richt. Hier is dus nog een progressiemarge', meent hij.

Marc Peeters merkt op dat de Belgische aannemerij veel heeft geleerd uit dbfm en soms nog o. 'Onze grootste bezorgdheid is echter het gebrek aan continuïteit. Er is geen constante flow van projecten, waardoor die kennis wat verloren kan gaan. En als er dan toch projecten komen, blijven die soms wat achterop hinken en loopt dat proces te lang. Er heerst dus onzekerheid, die wij op onze beurt ongewild vertalen naar onze lenders en geldschieters. Daarnaast bestaat nog geen echt contractueel kader in dit land. Alle projecten die ik tot hier toe heb begeleid, zijn anders geweest. De leden van onze vereniging van aannemers willen vooral doen waarin ze goed zijn: ontwerpen en financieren. Dat kunnen we, met lenders die achter ons staan. Wij kunnen hen garanties geven vanuit wat wij kunnen en we kunnen ook 25 tot dertig jaar onderhoud garanderen. Wij kunnen dus deze maatschappij iets bieden dat over 25 jaar perfect onderhouden is en nog eens 25 tot 30 jaar kan meegaan. Dat is de toegevoegde waarde die wij moeten zoeken', benadrukt hij.

Gauthier Bourlard verwacht veel van het plan Juncker. 'Dit plan is ontstaan vanuit de vaststelling dat de financierings- en investeringsmiddelen op de markt bestaan. Vandaag beleven we een crisis van de vraag. We moeten ervoor zorgen dat projecten kunnen gefinancierd worden. Dat is het doel van het plan Juncker, waarbij een waarborgfonds van 21 miljard ' een hefboomeffect met factor 15 zou moeten veroorzaken (als conservatieve inschatting door de EIB en de Europese Commissie). Deze 315 miljard ' moet garanties bieden aan de EIB om projecten met een hoge toegevoegde waarde te financieren. Het plan Juncker mikt op risicoprojecten en lonkt hierbij naar de privé-sector. Het is de bedoeling om een toegevoegde waarde te creëren en vooral fondsen te mobiliseren op het niveau van privé-investeerders. Ons land heeft een aantal projecten voorgesteld ten bedrage van 77 miljard ', waarvan slechts ongeveer 5 miljard ' zou komen van de privé-sector die dus nog een grote progressiemarge heeft. Pps-constructies vormen een nuttig werkinstrument om vraag en aanbod van projecten met elkaar te verbinden', oppert hij.

Toegevoegde waarde

Marc Peeters beklemtoont eveneens het belang van toegevoegde waarde. 'De fout die we in dit land al een paar keer gemaakt hebben, is dat we vertrekken van pps om projecten alternatief te kunnen financieren. We moeten vertrekken van de gedachte dat men iets wil realiseren en ervoor zorgen dat de waarde van dat goed over een heel lange termijn hoog ligt en dat de return (in euro's en maatschappelijk) hoog is. Als we vertrekken van die toegevoegde waarde, kunnen we lenders overtuigen van een product en een project en kunnen we ook tot een juiste risicoverdeling komen tussen ons, de opdrachtgever, lenders, enz. We voelen echt appetijt in de financiële markt; fondsen en lenders staan bij wijze van spreken aan te schuiven. We zijn klaar om van start te gaan; we moeten alleen onze opdrachtgevers nog overtuigen en meekrijgen in een uniform kader', oordeelt hij.

Steven Van Garsse vindt niet zomaar dat we in ons land onvoldoende vertrouwd zijn met andere alternatieve financieringsmethodes zoals rekeningrijden, belasting op het gebruik of het stelsel van openbare concessies. 'Ik zie toch geen constructies in het buitenland die wij hier niet kennen of toepassen. Bepaalde vormen van pps vinden hier wel minder ingang, bv. omdat we een bepaalde traditie niet hebben; denk maar aan concessies. Wij hebben niet de gewoonte om voor onze infrastructuur nog eens afzonderlijk te betalen; de meeste infrastructuur wordt vandaag betaald uit de globale begroting en niet door gebruikers. Ik zou daar ook wel terughoudend willen zijn, want de marktappetijt om zware exploitatierisico's te dragen is ook niet steeds aanwezig. Vandaag wordt wel in alle gewesten een project opgezet voor wegbeprijzing voor vrachtwagens', signaleert hij.

ESR

Gauthier Bourlard merkt een sterke vraag naar soepelere boekhoudregels, beter bekend als ESR (Europees Stelsel van Rekeningen) 2010 voor de opmaak van de nationale rekeningen. Deze regels, die worden gedicteerd door Eurostat, beperken overheidsinvesteringen. Dit ligt nogal moeilijk, want men wil is een evenwicht vinden tussen de sanering van de openbare financiën en het makkelijker ter beschikking stellen van financiële marges om investeringen te steunen. Sommige lidstaten, vooral Duitsland, weigeren elke versoepeling of herziening van de regel in het Stabiliteits- en groeipact. De Europese Commissie heeft dus niet beslist om de regels te wijzigen, maar heeft bij een mededeling begin januari een interpretatie van deze regels toegestaan door een manoeuvreermarge op twee niveaus toe te laten. Het eerste is dat lidstaten die het plan Juncker financieren, deze openbare uitgaven niet moeten bijschrijven bij hun schuld in hun boekhouding. Het tweede is dat de investeringsclausule in de bestaande akkoorden zou kunnen geactiveerd worden door bepaalde lidstaten indien ze voldoen aan bepaalde voorwaarden: als ze een negatieve groei kennen of als hun groei meer dan 1,5% lager is dan hun potentieel. Daarvoor komt ons land echter tweelmaal niet in aanmerking', meldt hij.

Steven Van Garsse ziet een aantal uitdagingen. 'De ESR-regels zijn de afgelopen jaren gewijzigd en verstrengd, waardoor vele politici zich vandaag wat terughoudender opstellen. De standaardisering en transactiekosten vormen een uitdaging. We zitten met heel veel overheden, andere opdrachtgevers en ruimtelijke planningsprocessen, maar daar wordt volop in de gewesten aan gewerkt. Daarnaast speelt de kostprijsinschatting van de projecten: bij een klassiek project kijkt men naar de bouwkost en bij pps-projecten naar de all-in kostprijs. Dan vergelijk je appels met peren, waardoor men niet zo snel weer voor pps zal kiezen', oppert hij.

'De Confederatie Bouw maar ook haar beroepsfederaties stellen vast dat de overheid wegens (begrijpelijke) besparingen snijdt in haar investeringen. Als ze niet investeert, zullen echter duizenden arbeidsplaatsen in de bouw verdwijnen, ook bij grote aannemers. Ook de kwaliteit van ons patrimonium zal erop achteruitgaan en we zullen kennis verliezen die we de jongste decennia hebben kunnen opbouwen. Het enige valabele alternatief is het geld halen waar het is, zodat we in formules die een langetermijnvisie beogen deze maatschappij weer kunnen vooruithelpen en opnieuw een boost kunnen geven aan de bouw als grootste hefboom voor onze economie', oordeelt Marc Peeters.

Pps-constructies vormen een nuttig werkinstrument om vraag en aanbod van projecten met elkaar te verbinden.

Hij wijst op het bestaan van lijstjes van projecten met alternatieve financiering. Enerzijds zijn er de mobiliteitsvraagstukken. Zo gaat de noord-zuidtreinverbinding in Brussel vastlopen. Ook het Brusselse metroverkeer moet voort uitgebouwd worden. In Vlaanderen en vooral in Wallonië moet een heel wegennet vernieuwd worden, maar daarvoor heeft de overheid vandaag de middelen niet. Met bepaalde formules, waarbij de privésector zich ook engageert voor het onderhoud op lange termijn, kunnen projecten worden gerealiseerd. Daarnaast is er het woonvraagstuk', weet Marc Peeters.

Steven Van Garsse schat de investeringsbehoefte in de EU tot 2030 op 400 miljard ' per jaar. 'We hebben het innovatievermogen en de expertise van de privé-sector ook echt nodig. Grote projecten zouden systematisch moeten worden gescreend om te zien of pps geen oplossing biedt zodat ze versneld kunnen worden gerealiseerd', oppert hij.

Gauthier Bourlard beschouwt pps als een relevant instrument gezien de zwakke manoeuvreermarges bij openbare investeringen en de kansen die zich aanbieden in het kader van het plan Juncker. 'De Europese Commissie en de EIB zetten projectobligaties in als een gezamenlijk instrument om grote Europese wegen- of infrastructuurprojecten te financieren. Men wil deze projecten, waarvan de vraag op Europees niveau wordt geschat op 2000 miljard ', doen financieren op de kapitaalmarkten door de uitgifte van obligaties door de projectontwikkelaar. Deze obligaties zouden zelf profiteren van een kredietverhoging door de EIB, die de kwaliteit van deze obligaties zozeer verbetert dat ze investeerders aantrekken. Dit type pps zou in de toekomst sterker kunnen ontwikkeld worden', meent Bourlard.

Betaalbare woningbouw

Pascal Lasserre (vice-voorzitter van de federatie van verzekeringsmakelaars en financiële tussenpersonen in België Feprabel), Gérald Bogaert (voorzitter van de Beroepsvereniging van het Krediet BVK) en Ir. Bernard Piron (algemeen directeur van de groep Thomas&Piron) bekijken hoe de woningbouw betaalbaar kan gehouden worden. Hiervoor circuleren tal van oplossingen: de woonbonus heroriënteren naar energiezuinige woningen, de renovatiekost aftrekken van de successierechten, energiezuinige renovaties door de verhuurder laten doorrekenen aan de huurder, het derdebetalersysteem, erfpachtconstructies, '

'Tot 2005 volgde het ontleende bedrag de koopprijs van een woning. Die koopprijs steeg jaarlijks met gemiddeld 13%, veel sneller dan de inflatie. Het gemiddeld ontleende bedrag van 125.000 ' is licht gestegen na 2013, waarschijnlijk door de renteverlaging. De terugbetalingscapaciteit zit aan haar plafond rond een lening van zowat 150.000 ', maar met dat bedrag kan je moeilijk een bouwgrond kopen en daarop een woning bouwen', weet Gérald Bogaert.

Pascal Lasserre oppert om een oplossing te zoeken voor de financiering van het deel dat niet gefinancierd zal worden. Hierbij denkt hij aan crowd funding om particulieren te financieren die over onvoldoende eigen middelen beschikken, al gelooft Bernard Piron daar niet erg in. 'We kunnen ook de btw voor de eerste woning of de hypotheeklasten verminderen', suggereert de vice-voorzitter van Feprabel, die pleit voor soepelere hypotheken. Hij vindt tevens dat een systeem moet voorzien worden om dubbele huren te overbruggen. Gérald Bogaert beschouwt de terugbetalingscapaciteit als het grootste probleem.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Projectontwikkelaars vragen meer rechtszekerheid

Projectontwikkelaars vragen meer rechtszekerheid

Real.Gent, de nieuwe vlag voor het Gentse Vastgoedevent, legt een aantal pijnpunten bloot. Misschien wel het meest prangende is dat projectontwikkelaars uit Gent, en waarschijnlijk ook tot ver daarbuiten, schreeuwen om meer rechtszekerheid voor[…]

05/12/2019 | MobiliteitProjecten
Nieuwe vereniging voor jonge vastgoedprofessionals

Nieuwe vereniging voor jonge vastgoedprofessionals

Gents Vastgoedevent wordt Real.Gent

Gents Vastgoedevent wordt Real.Gent

Wienerberger wint eerste Ufemat-prijs voor duurzame verpakking

Wienerberger wint eerste Ufemat-prijs voor duurzame verpakking

Meer artikels