Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Prijzen Nederlandse huizen nog steeds ruim onder het niveau van vóór de crisis

Gerelateerde onderwerpen :

,
Prijzen Nederlandse huizen nog steeds ruim onder het niveau van vóór de crisis

© andreykr - stock.adobe.com

De huidige prijsstijging op de huizenmarkt doet meer dan de helft van de Nederlandse consumenten denken aan zeepbelvorming. Toch is er volgens het ING Economisch Bureau in Nederland gemiddeld genomen geen sprake van een zeepbel.

Het prijsniveau ligt nog altijd ruim onder het niveau van vóór de crisis en de sterke groei van de huizenprijzen is een logisch gevolg van fundamentele factoren. Voorbeelden zijn de aanhoudend lage rente, de sterke inkomensgroei en achterblijvende nieuwbouw. De prijsstijging wordt bovendien niet gedreven door een sterk stijgende kredietverstrekking. Enkel Amsterdam is een verhaal apart.

Na het recordjaar 2017 zal de huizenmarkt ook dit jaar veel dynamiek laten zien. Er zullen naar verwachting 225.000 woningen van eigenaar wisselen. Dit zijn er historisch veel, maar wel iets minder dan in 2017. Dat komt doordat randstedelijke woningmarkten stilvallen door gebrek aan aanbod. De huizenprijzen zullen in 2018 gemiddeld met 6% stijgen. Met dit tempo zal het gat dat tijdens de crisis werd geslagen na tien jaar eindelijk goedgemaakt worden.

Voor een gemiddelde woning legt een huizenkoper evenveel euro’s neer als in 2008. Deze euro’s zijn in de tussentijd echter een stuk minder waard geworden. Als hiervoor gecorrigeerd wordt, liggen de huizenprijzen in 2018 nog altijd ruim 10% lager dan in 2008. Bovendien zijn de kosten voor de koper eveneens gedaald: zo betalen huizenkopers sinds 2011 geen 6% maar 2% overdrachtsbelasting.

De langdurig lage rente en de sterke inkomensgroei zorgen ervoor dat Nederlandse koopwoningen ondanks recente prijsstijgingen nog altijd goed betaalbaar zijn. Een huishouden met een gemiddeld besteedbaar inkomen is bij de aankoop van een gemiddelde woning in Nederland ongeveer 22% van dit inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten. Dit aandeel ligt in de buurt van het historische gemiddelde. Bovendien bestaat een deel van de maandlasten nu uit aflossing: huizenkopers bouwen vermogen op, terwijl ze dat vóór de crisis veel minder deden. De huidige kopers moeten namelijk verplicht aflossen op hun hypotheek, terwijl in 2008 kopers vaak een aflossingsvrije hypotheek sloten. Als alleen de rentelasten worden vergeleken, is de betaalbaarheid nu aanzienlijk beter dan destijds.

De betaalbaarheid zal het komende jaar licht dalen, maar nog altijd veel beter zijn dan in de periode 2006-2008. De rente loopt waarschijnlijk slechts langzaam op en daar staat als gevolg van de sterke economische groei en het regeringsbeleid een flinke inkomensgroei tegenover: het besteedbare inkomen van een doorsnee huishouden stijgt volgens het Centraal Planbureau met 2,8%. Omdat huishoudens meer te besteden hebben, kunnen zij de hogere woonlasten die gepaard gaan met hogere huizenprijzen relatief beter dragen.

Een tweede fundament onder de sterke prijsstijging in Nederland is het achterblijvende aanbod. Tot 2020 komen er naar verwachting jaarlijks ongeveer 75.000 huishoudens bij in Nederland. In combinatie met de goede betaalbaarheid zorgt deze groei ervoor dat de vraag naar koopwoningen hoog blijft. Het aanbod (de nieuwbouw) reageert echter traag, zoals het Centraal Planbureau onlangs nog bevestigde.

Het woningtekort zal hierdoor de komende jaren alleen maar voort oplopen. In 2020 bereikt dit tekort volgens de nieuwe prognose van ABF Research uit Delft een hoogtepunt, met ruim 200.000 woningen. Een opwaartse druk op de prijzen in de koop- en de huursector is een logisch gevolg. Pas na 2020 zal de nieuwbouw sneller groeien dan het aantal huishoudens. Vanaf dat moment zal de druk op de prijzen langzaam afnemen.

De sterke huizenprijsstijging wordt niet veroorzaakt door snel groeiende kredietverlening zoals eind vorige eeuw en begin deze eeuw het geval was. Terwijl huizenprijzen snel stijgen, blijft de hypotheekverstrekking daarbij achter. Als de rente het komende jaar gelijk blijft, kunnen huishoudens (op basis van de normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichtingen en de verwachte inkomensontwikkeling) in 2018 gemiddeld ongeveer 2% meer lenen dan in 2017. Als de rente met een half procent zou stijgen, neemt de leencapaciteit in 2018 met zowat 0,5% toe vergeleken met vorig jaar. Beide groeicijfers liggen fors onder de sterke woningprijsstijging en kunnen die daarmee moeilijk verklaren. Bovendien maken kopers juist in de regio’s waar woningprijzen het snelst stijgen geen gebruik van hun maximale leencapaciteit. Ook dit is een aanwijzing dat de flinke prijsgroei niet schuldgedreven is.

Amsterdam

De Nederlandse hoofdstad is een verhaal apart. De huizenprijzen stijgen er zo snel dat kopen in Amsterdam voor vele mensen en starters niet langer te betalen is zonder financiële steun van familie. Ook via particuliere beleggers stroomt vermogen de Amsterdamse woningmarkt op. Volgens het kadaster werd in 2016 een kwart van de woningen in Amsterdam gekocht zonder hypotheek.

Door dit toenemende belang van beleggers op de woningmarkt neemt de gevoeligheid voor schokken toe. Een opwaartse renteschok zou de vraag vanuit beleggers kunnen afremmen omdat alternatieve investeringen dan aantrekkelijker worden. Nieuwe huizenkopers in Amsterdam moeten zich ervan bewust zijn dat prijsstijgingen kunnen afvlakken of zelfs dalen. Het verleden laat zien dat de prijsontwikkeling in Amsterdam grilliger is dan in de rest van Nederland.

 

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Huurprijzen stijgen sneller dan inflatie

Huurprijzen stijgen sneller dan inflatie

De huurprijzen in Vlaanderen zijn op één jaar tijd met meer dan 5% gestegen. Wie vandaag een woning wil huren, moet daar maandelijks gemiddeld 765 € voor neertellen, 39 € meer dan in 2018. De huurprijzen stijgen zo[…]

Helft Vlamingen krijgen financieel duwtje bij aanschaf woning

Helft Vlamingen krijgen financieel duwtje bij aanschaf woning

Schollaertshof Wetteren biedt plaats aan 45 appartementen

Schollaertshof Wetteren biedt plaats aan 45 appartementen

Aantal bouwvergunningen blijft dalen

Aantal bouwvergunningen blijft dalen

Meer artikels