Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Expertiseverslag

Platform voor innovatieve projecten met maatschap­pelijke meerwaarde

Platform voor innovatieve projecten met maatschap­pelijke meerwaarde

Het enthousiaste team van Miss Miyagi is gevestigd in De Hoorn aan de Sluisstraat in Leuven. Vanaf l. zie je ir.-arch. Toon Manders (partner), ir.-arch. Joachim Mertens (medewerker), ir.-arch. Michiel Van Balen (partner), ir.-arch. Jente van Damme (medewerker) en vastgoedmakelaar Karel Van den Eynde (partner). (Foto: Miss Miyagi)

Het vijf mensen sterke multidisciplinaire team Miss Miyagi specialiseert zich sinds 2015 in het initiëren en coördineren van bijzondere vastgoedprojecten ontwikkeld voor en door de eindgebruikers.

Het erkende vastgoedbedrijf is gevestigd in de Leuvense ondernemershub De Hoorn aan de Sluisstraat, vlakbij de Vaartkom, en bestaat uit geëngageerde jonge stadsmakers met ervaring in architectuur, stedenbouw, immobiliën en project- en procesmanagement tot en met het beheer van innovatieve stedelijke programma’s zoals alternatieve woonvormen, coworking, horeca, events, festivals, tijdelijk gebruik, …

Het Papiermoleken in Bierbeek omvat twee sites met te herontwikkelen bouwkundig erfgoed en enkele hectaren beschermd natuurgebied. Miss Miyagi zoekt er een duurzame herbestemming voor. (Foto’s: Miss Miyagi)
 

Miss Miyagi gebruikt deze brede ervaring om eigenaars en opdrachtgevers (particulieren, bedrijven, overheden, non-profitorganisaties, ...) bij te staan doorheen een deel of het geheel van hun project en doet dat met een erg persoonlijke aanpak op maat. Het bedrijf luistert, suggereert en stuurt bij indien nodig, steeds in overleg met de opdrachtgever.

Idealisme 

Een beetje idealisme is de teamleden van Miss Miyagi niet vreemd, maar met enkele bekroonde en maatschappelijk relevante projecten bewijst het jonge kantoor in de praktijk dat vastgoedontwikkeling ook anders en zelfs beter kan. Zo wordt in Leuven de projectregie gevoerd van de herbestemming van brouwerij De Hoorn tot creatieve hub. In Mechelen gebeurt hetzelfde voor een laboratorium voor circulaire economie op de Potterijsite.

Het team gaf ook adviezen voor de herbestemming van het Wintercircus in Gent, voor de voormalige stelplaats van De Lijn in Leuven, voor de ontwikkelingsstrategie voor een cultuurdistrict op de Bijlokesite in Gent en voor de transformatie van een oude spoorweghal op de site van de vroegere Centrale Werkplaatsen in Leuven tot de stedelijke ontmoetingsplek Hal 5. Miss Miyagi start nu met een alternatief vastgoedplatform voor innovatieve projecten met een maatschappelijke meerwaarde en werd tevens geselecteerd voor de Internationale Architectuur Biënnale van Rotterdam en Brussel 2018-2020 (zie Bouwkroniek van 4 augustus 2017, blz. 34-35).

Miss Miyagi voert tevens de projectregie (van concept tot realisatie) van De Hoorn aan de Leuvense Vaartkom, een complex dat sinds de opening in 2012 is uitgegroeid tot één van de katalysatoren van de stedelijke dynamiek en waar nu forse uitbreidingswerken aan de gang zijn.
 

Vraag en aanbod

“Steeds meer burgers, non-profitorganisaties en bedrijven willen zelf aan de slag gaan met panden. Dat is goed nieuws want zo ontstaan nieuwe vormen van wonen, werken en leven die zorgen voor meer dynamische steden, warmere buurten en meer betaalbare projecten. Daarom lanceerde Miss Miyagi zopas een alternatief vastgoedplatform waar vraag en aanbod samenkomen.

Hiermee willen we eindgebruikers weer een plaats geven in de stadsontwikkeling en een nieuw leven schenken aan waardevolle te herbestemmen panden, waardoor een win/win-situatie ontstaat voor de verkoper, de koper en de maatschappij”, zegt Michiel Van Balen, partner bij Miss Miyagi.

Het platform biedt eigenaars een kans om bijzondere te ontwikkelen panden en terreinen die door hun vorm, aard of eigendomsstructuur maatwerk vereisen, op de markt te brengen. Het gaat doorgaans om (middel)groot vastgoed met ruimtelijke kwaliteiten en een maatschappelijke meerwaarde. Het betreft eigendommen van zowel private eigenaars, overheden als non-profitorganisaties die te huur, te koop, in erfpacht of aan andere voorwaarden worden aangeboden. Ook panden die voor tijdelijk gebruik ter beschikking worden gesteld, kunnen worden aangeboden.

Hal 5 in Kessel-Lo is een ander project dat door Miss Miyagi werd uitgewerkt. Het omvat een partnerschap van lokale organisaties en bedrijven die deze oude spoorweghal van de vroegere Centrale Werkplaatsen samen omvormden tot een stedelijke ontmoetingsplek. (Foto: Miss Miyagi)
 

Het platform is recent gestart met twee unieke panden die de mogelijkheden tonen: het Papiermoleken en het Wilderhof in Bierbeek zijn twee sites met te herbestemmen bouwkundig erfgoed en enkele hectaren beschermd natuurgebied in de ecologisch waardevolle Molenbeekvallei tussen Leuven en Bierbeek. Miss Miyagi is bovendien in gesprek met de eigenaar van een derde pand in de omgeving. De stad Leuven wil van de Molenbeekvallei één groene long maken en de sites vormen daarbij strategische locaties met ontzettend veel mogelijkheden voor een maatschappelijk relevante herbestemming.

Scenario’s

Miss Miyagi onderscheidt zich van andere vastgoedontwikkelaars door een haalbaarheidsstudie uit te werken die geïnteresseerden in verschillende scenario’s de ruimtelijke, juridische en financiële mogelijkheden van (delen van) het gebouw of het terrein toont. Zo krijgen geïnteresseerden een juist beeld van de troeven en de uitdagingen van een pand, weten de toekomstige bewoners precies wat mogelijk is en wat zeker niet kan en kunnen ze er zelf mee aan de slag. De eigenaar (verkoper, verhuurder, ...) krijgt daardoor de kans om een financiële en maatschappelijke meerwaarde te realiseren.

Op die manier worden huizen en gronden die doorgaans alleen verkocht worden aan projectontwikkelaars opeens ook bereikbaar voor (groepen van) gewone burgers, non-profitorganisaties, bedrijven, … Deze alternatieve ontwikkelingsstrategie (cpo of  collectief particulier opdrachtgeverschap) bestaat al langer in het buitenland en Miss Miyagi wil het concept nu ook op grote schaal naar Vlaanderen brengen. Miss Miyagi bundelt vragen, brengt partijen samen en zorgt voor een ruimtelijk antwoord en een concreet voorstel voor de eigenaar. Ze geeft daarbij (groepen van) kandidaat-gebruikers de nodige ondersteuning om zich juridisch en financieel te organiseren.

Indien gewenst kan Miss Miyagi kopers ook begeleiden bij de realisatie van hun project. Het bedrijf is naast de verkoop/verhuur van te herbestemmen vastgoed namelijk ook gespecialiseerd in de projectregie en de ondersteuning van gebruikers die een pand een nieuwe functie willen geven. Om tot een optimale verkoop en/of duurzame herbestemming te komen, wordt in overleg met de eigenaar de verkoopprocedure op maat verfijnd (verkoop/verhuur onder voorwaarden, biedingen versus vaste prijs, ...).

Vastgoedplatfor

Afhankelijk van het gebouw, de wensen van de eigenaar en de mogelijke toekomstige invullingen worden de prijszetting, de mogelijke inhoudelijke voorwaarden, de biedingsprocedure en de tijd die een kandidaat-koper krijgt om een voorstel in te dienen, vastgelegd. Bij gebruik van het vastgoedplatform van Miss Miyagi betaalt de verkoper een beperkte bijdrage voor het herbestemmingsonderzoek en betaalt de koper een klassieke makelaarsvergoeding bij aankoop. Voor specifieke projecten kan een ‘white label’ van het platform ook op maat aangepast worden.

“Op ons nieuwe platform brengen we ook de vraag naar ruimte actief in kaart en kunnen we gericht op zoek naar vastgoed of peilen naar interesse voor een bepaald pand. Zowel individuele wensen als wensen voor groepen kunnen worden geuit. Gebruikers kunnen hun vraag koppelen aan gebouwen, indien gewenst elkaars vragen zien en zo coalities vormen. Op die manier wordt aan matchmaking gedaan tussen de vragen onderling en het aanbod van de gebouwen. Hoe concreter de wens, hoe gerichter Miss Miyagi de puzzel kan leggen en de scenario’s op de wensen kan afstemmen. We bieden zo ook kansen voor de ontwikkeling van vastgoed in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap, een mechanisme dat een groep gebruikers zeggenschap geeft over het te realiseren project”, aldus Michiel Van Balen.

“Voor te herbestemmen panden buiten haar eigen portfolio kan Miss Miyagi ook als aankoopmakelaar optreden. Zo helpen we mee om die ene unieke locatie te vinden. Eigenaars denken vaak dat ze hun te herbestemmen pand alleen kunnen verkopen aan een projectontwikkelaar. Dat kan, maar het is inhoudelijk en zelfs financieel zeker niet altijd de enige of beste mogelijkheid”, vervolgen Karel Van Den Eynde en Toon Manders, beiden partner bij Miss Miyagi.

Architectuur Biënnale

De Internationale Architectuur Biënnale (IAB) van Rotterdam (en Brussel) selecteerde 40 praktijkvoorbeelden uit bijna 200 inzendingen om samen drie jaar lang te werken aan concrete oplossingen die bijdragen aan de ‘Sustainable Development Goals’, een reeks doelstellingen voor toekomstige internationale ontwikkeling. Ze zijn opgesteld door de Verenigde Naties en worden gepromoot als de wereldwijde doelstellingen voor duurzame ontwikkeling.

Miss Miyagi werd zelfs twee keer geselecteerd: één keer als innovatieve praktijk op zich (door haar manier van werken, haar projecten en haar alternatief vastgoedplatform; een tweede keer samen met het Bureau voor Urbanisme (BUUR) als partner in de herbestemming van de Potterijsite in Mechelen in opdracht van de OVAM.

Het team achter Miss Miyagi bestaat uit partners Michiel Van Balen, Karel Van Den Eynde en Toon Manders, aangevuld met medewerkers Jente Van Damme en Joachim Mertens. Het vijftal vormt een voorbeeld van een nieuwe generatie ondernemers die er resoluut voor kiezen om te werken aan maatschappelijke uitdagingen. Het multidisciplinaire team is jong, maar beschikt over heel wat ervaring en kennis, gaande van architectuur, stedenbouw, immobiliën, project- en procesmanagement tot en met het beheer van innovatieve stedelijke programma’s.

Nieuwe medewerkers mogen zich steeds aanbieden, want het team is aan uitbreiding toe. Wie op zoek is naar een unieke locatie voor een project of wie interessante panden kent, mag contact opnemen met Miss Miyagi.

 

Wie is Miss Miyagi?

Miss Miyagi is het vrouwelijke alter ego van wijlen Kensuke Miyagi, beter bekend als Mister Miyagi en leermeester in de cultfilm The Karate Kid uit 1984, die uitzonderlijke trainingsmethodes toepast die ogenschijnlijk niets met karate te hebben.

Miss Miyagi slaagt er in om net zoals Mister Miyagi achter de schermen via alternatieve methodes tot een meer duurzaam resultaat te komen dan de courante praktijken in haar vakgebied, in dit geval vastgoedontwikkeling.

Miss Miyagi begeleidt eigenaars van te herbestemmen panden bij de verkoop en/of verhuur van hun bijzonder vastgoed. Het potentieel van te herbestemmen panden wordt onderzocht om ze aan de juiste eindgebruikers te verkopen. Wanneer een vraag van een gebruiker aansluit bij de troeven en uitdagingen van een pand, ontstaat immers financiële en inhoudelijke winst voor zowel de verkoper, de koper als de maatschappij.

Het traject verloopt in vier stappen:
- het aanbod van geschikte gebouwen in Vlaanderen in kaart brengen;
- de herbestemmingsscenario's uitwerken die de troeven en uitdagingen blootleggen;
- de vragen van mensen, organisaties, bedrijven, ... verzamelen;
- matchmaking tussen de vragen onderling en het aanbod van de gebouwen mogelijk maken.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Glabbeek verbouwt kerk tot woongebouw

Glabbeek verbouwt kerk tot woongebouw

Het gemeentebestuur en de kerkfabriek van het Vlaams-Brabantse Glabbeek willen hun dorpskerk omvormen tot een woongebouw. De jonge architect Christophe Strouwen uit de deelgemeente Bunsbeek werd aangesteld als ontwerper voor deze architecturale[…]

27/10/2020 | ProjectenArchitecten
Stijgende woningprijzen maken nieuwbouw interessanter

Stijgende woningprijzen maken nieuwbouw interessanter

Quares Student Housing wil uitbreiden naar Leuven

Quares Student Housing wil uitbreiden naar Leuven

Belfius verwacht daling residentiële vastgoedprijzen

Belfius verwacht daling residentiële vastgoedprijzen

Meer artikels