Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Nieuwe studie over Vlaamse centrumsteden

Gerelateerde onderwerpen :

Nieuwe studie over Vlaamse centrumsteden

Het Vlaamse parlementslid Mercedes Van Volcem (Open Vld), tevens voorzitter van de commissie Binnenlands bestuur en Stedenbeleid, publiceerde zopas een nieuw rapport over de evolutie van de dertien Vlaamse centrumsteden. Daarin komen ook het aantal woongelegenheden en het aantal transacties per centrumstad aan bod.

Afgaande op de cijfers die de fod Statistiek ter beschikking stelt, zou je kunnen concluderen dat in de centrumsteden in 2015 veel minder woongelegenheden werden verkocht dan in het recordjaar 2014. Zo is het aantal verkopen in Gent bijna tot een derde herleid.

“Dit klopt echter niet als we de cijfers over het aantal verleende kredieten erbij halen.  We kunnen dus niet anders dan vaststellen dat de achterstand van de fod Financiën bij het registreren en inputten van aktes zeker voor 2015 en 2016 een grote impact heeft op de representativiteit en dus in zekere zin de kwaliteit van de vrijgegeven data. In Vlaanderen zijn naar schatting 25.000 tot 30.000 transacties tekort. Met de voorlopige cijfers is Leuven koploper met 3%. Roeselare is de hekkensluiter met 1,1% van de woningen die verkocht werden”, aldus Van Volcem.

Woonbonus

Op 1 januari 2015 ging de hervorming van de woonbonus in voege. In de vroegere regeling konden mensen maximaal 3.040 € per jaar per persoon aftrekken van hun belastingen. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2015 daalt dat bedrag naar 2.280 € per jaar. Na tien jaar valt het vervolgens terug tot 1.520 € per jaar. Terwijl er in januari nog een lichte stijging (+0,1%) van het aantal verkoopcompromissen bij de notaris was, daalde het aantal transacties in februari 2015 met 0,9% in Vlaanderen. Dat blijkt uit de Notarisbarometer. Volgens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat houdt de Vlaamse vastgoedmarkt dus stand sinds de invoering van de hervormde woonbonus.

Indien we het aantal vastgoedtransacties in België tijdens het eerste trimester 2016 vergelijken met het aantal in het eerste trimester van 2015 noteren we een stijging van + 13,3%. Zowel in januari, februari en maart 2016 waren er bijzonder veel vastgoedtransacties. Vergeleken met dezelfde maanden in 2015 gaat het om stijgingen van respectievelijk + 11,9%, + 16,2% en + 12,2%. Dit eveneens uit de Notarisbarometer.

Het feit dat Belgen zich in 2016 vlot op de vastgoedmarkt storten, is op zich geen verrassing. De hypothecaire rentevoeten staan historisch laag. De spaarboekjes brengen weinig of niets op. Dat verhoogt de mobiliteit op de vastgoedmarkt. Omdat er veel potentiële kopers zijn, beslissen heel wat mensen om nu hun woning te koop te zetten. Bij de kopers gaat het zowel om jonge mensen die een eerste woning aankopen, als om een ouder publiek dat op zoek is naar een rendabele investering in allerlei soorten vastgoed, van een tweede verblijf tot een studentenkot of zelfs een garagebox. Door de vergrijzing van de bevolking zit ook zorgwonen in de lift, denk bv. aan assistentiewoningen, seniorenflats en kangoeroewoningen.

“Als we het gemiddelde inkomen (2014) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (drie kwartalen 2016) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Kort-rijk de meest betaalbare stad is. Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen neemt de eer als minst betaalbare stad terug over van Leuven. Met gemiddeld 16,32 jaarinkomens kan de gemiddelde Antwerpenaar een woning kopen in zijn stad”, verklaart Mercedes Van Volcem.

“Wanneer we de evolutie van de betaalbaarheid voor de voorbije tien jaar bekijken, merken we dat Genk en Brugge het meest betaalbaar zijn. Dit is het gevolg van de stijging van het inkomen van de Genkenaars en Bruggelingen. Oostende staat op de derde plaats omdat de woningprijzen er de voorbije jaren stagneerden en het inkomen steeg. In Brugge en Genk stegen de woningprijzen de voorbije tien jaar ‘slechts’ 1,4 keer zoveel als de inkomens. Heel wat factoren hebben een weerslag op de woningprijzen zoals bijvoorbeeld ook de rentevoeten voor hypothecaire leningen. Leuven, Antwerpen en Gent werden de voorbije tien jaar daarentegen steeds minder betaalbaar als we de evolutie van de inkomens en die van de woningprijzen vergelijken. De woningprijzen stegen er drie tot bijna vier maal zo snel als de inkomens. De prijzen en hun evoluties zeggen echter weinig over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Vergelijken met een andere stad kan interessant zijn om te leren, maar er moet rekening gehouden worden met heel wat facetten”, stelt Van Volcem.

Verstedelijking

Als we de oppervlakte die woningen innemen ten aanzien van de totale oppervlakte van de stad onderzoeken, merken we de verdere verstedelijking inzake wonen. In 2000 besloeg de totale oppervlakte van woningen 15,4% van de gemiddelde centrumstad. Zestien jaar later (in 2015) was deze 2,3% hoger, nl. 17,7%. In de centrumsteden onderling zijn er natuurlijk verschillen, naargelang de ruimtelijke ordening. Leuven (23,7%) is absolute koploper met bijna een kwart van de oppervlakte die bezet is met woningen.

Leuven wordt nauw gevolgd door een steeds dichter bevolkt Roeselare (23,2%) en Aalst (20,3%). Steden waar wonen minder ruimte inneemt zijn Antwerpen (13,7%), Brugge (14,9%) en Oostende (15,6%), allemaal steden met havens die toch ook heel wat van de ruimte opeisen. Opvallend is dat de steden waar wonen het meest ruimte innam in 2005 ook de steden zijn die de jongste tien jaar het meeste ruimte inpalmden. Leuven en Roeselare zijn de sterkste groeiers en namen sinds 2005 respectievelijk 2,4% en 2% van de totale ruimte in voor extra woongelegenheid.

Zowat 66% van de vastgoedprojecten in de steden betreft nieuwbouw. Reconversieprojecten of nieuw aangesneden bouwgronden zorgen voor nieuwe woondynamiek in de stad. Gemiddeld schommelde de bewoonbare oppervlakte tussen 2005 en 2013 voor nieuwbouw in Vlaanderen rond de 104 m² per woongelegenheid. Enkel de laatste drie jaar zien we een significante daling. In 2016 komt deze uit op 90 m² bewoonbare oppervlakte. In 2016 bedroeg de gemiddelde oppervlakte in de centrumsteden 82 m². In Oostende werden gemiddeld genomen de kleinste (nieuwbouw) woongelegenheden gerealiseerd in de periode 2005-2016, namelijk 76 m². Antwerpen volgt als tweede kleinste met 78 m² bewoonbare oppervlakte. Wie ruimer wil wonen moet naar Kortrijk met 113 m² of Brugge met 107 m² bewoonbare oppervlakte.

Vergelijken we de gemiddelde nieuwbouwoppervlakte doorheen de jaren en op een grotere schaal merken we dat deze in 2016 voort daalt in België en het Vlaamse gewest. In de centrumsteden zakt deze in 2016 zelfs naar een nieuw laagterecord namelijk 82,1 m² bewoonbare oppervlakte. Kleiner wonen is nu de regel in de centrumsteden.

Bouwvergunningen

Dankzij de federale overheidsdienst Statistiek beschikken we over accurate cijfers van het aantal bouwvergunningen uitgedeeld in de centrumsteden en in het Vlaams Gewest. Dit geeft ons een zeer divers beeld. Het aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten steeg opnieuw in 2016. Het jaar ervoor (2015) was een normaal jaar met vergunningen voor 50.576 woongelegenheden. In 2016 werden liefst 55.826 woongelegenheden vergund.

In de centrumsteden zien we een gelijklopend verhaal: 2016 was een topjaar wat betreft vergunde nieuwbouwprojecten in de centrumsteden. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen bedroeg 8.102 in 2016. In het recordjaar 2014 waren dat 8.712 nieuwbouwwoningen. Ook de renovaties (3.245) blijven op peil. Dit brengt het totaal aantal vergunningen in de centrumsteden op 11.347, waarvan dus 29% renovatie is.

In 2016 werd het laagste aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw van alle centrumsteden uitgereikt in Mechelen, nl. 157 bouwvergunningen. Gent reikte opnieuw het meeste aantal nieuwbouwvergunningen uit, met name 1.514. Gent had in 2013 zijn recordjaar (1.731 bouwvergunningen) en leverde reeds elf jaar na elkaar meer dan 1.000 nieuwbouwvergunningen af. Enige nuance in de fluctuerende cijfers is nodig, omdat hoge cijfers soms samengaan met lage cijfers het jaar ervoor of het jaar erna. Wat betekent dat de timing en de afhandeling van dossiers deze resultaten kunnen kleuren. Hoe kleiner de schaal en de stad, hoe groter de impact van grotere projecten. Voor 2016 vallen vooral het hoge aantal nieuwbouwvergunningen in Oostende (1.102) en Hasselt (862) op. Ook opvallend is Antwerpen: na het recordjaar 2015 (1.412) halveert het aantal vergunningen in 2016 (747).

Gemiddeld waren tussen 2005 en 2016 zowat 34% van de bouwvergunningen in de centrumsteden bestemd voor de renovatie van woningen. Sedert 2000 fluctueert het aantal renovaties ten opzichte van nieuwbouw in centrumsteden tussen de 30 en 40%. Er is geen duidelijke trend naar meer of minder. In 2016 waren 29% van de bouwvergunningen bestemd voor renovatie. De berekeningen zijn gebaseerd op cijfers van de fod Economie, afdeling Statistiek.

In absolute cijfers is Gent sinds 2000 de stad waar het meeste bouwvergunningen voor renovatie worden toegekend. Toch blinkt vooral Brugge uit als renovatiestad bij uitstek. De voorbije elf jaar (2005-2016) was liefst de helft (49,4%) van de bouwvergunningen voor renovatie bestemd. In het kielzog volgen Mechelen (44,4%) en Gent (41,7%). Leuven strandt op de vierde plaats met (38,2%). Roeselare is absolute hekkensluiter met één op de vijf van de vergunningen (19,2%) die bestemd zijn voor renovatie. Oostende (23,7%) is voorlaatste. Drie op  de vier vergunningen waren bestemd voor nieuwbouw.

Sociale woningen

De stadsmonitor 2014 voorziet in een vergelijking van het aantal sociale woningen per centrumstad. Om recenter cijfermateriaal beschikbaar te hebben maakte Mercedes Van Volcem zelf de berekening. Op basis van het aantal sociale woningen per centrumstad (gegevens beschikbaar op website Wonen Vlaanderen) en het aantal huishoudens per centrumstad (gegevens van de fod Economie - Dienst Statistiek) kunnen we het aantal sociale woningen versus het aantal huishoudens berekenen. De meest recente vrijgegeven data zijn van 2015. In Genk zijn er (anno 2015) 13 sociale woningen per 100 huishoudens, in Gent zijn er 12 sociale woningen en in Antwerpen zijn dit 10 sociale woningen.

In de overige centrumsteden is de situatie uiteenlopend. In Mechelen, Oostende, Kortrijk, Leuven, Turnhout, Brugge, Roeselare, Leuven en Sint-Niklaas zijn er in 2015 zes of meer sociale woningen per 100 huishoudens, wat meer is dan het Vlaamse gemiddelde (5,5%). Aalst en Hasselt hebben een aandeel van respectievelijk vier en vijf woningen per 100 huishoudens, een cijfer dat onder het Vlaams gemiddelde zit. Het aantal sociale woningen per 100 huishoudens is relatief stabiel. Sinds 2005 zijn Kortrijk, Roeselare en Gent significant gestegen (meer dan 1%).

Leegstand

Sinds januari 2010 behoren de opvolging van leegstand bij woningen en gebouwen en het beheer van de bijhorende facultatieve heffing volledig tot de bevoegdheid van de gemeenten. Steden en gemeenten zijn verplicht om jaarlijks hun leegstandsregister te actualiseren in de RWO Data Manager, een webtoepassing die wordt beheerd door het Agentschap Wonen-Vlaanderen. In deze toepassing wordt bij het registreren van gebouwen geen onderscheid gemaakt volgens type gebouw. Op basis van een antwoord op een parlementaire vraag minister Schauvliege volgt hier een overzicht van de leegstandscijfers per stad.

In 2014 stonden in West-Vlaanderen liefst 5.266 panden (woningen en gebouwen) of 44 panden per 10.000 inwoners leeg. In Antwerpen en Vlaams-Brabant waren dat slechts 22 panden  per 10.000 inwoners. Bekijken we de centrumsteden dan is Roeselare absolute koploper met maar liefst 96 leegstaande panden per 10.000 inwonsers. Sint-Niklaas (72) en Aalst (61) noteren eveneens zeer hoge verhoudingen. In Brugge (6,4) is de leegstand dan weer uiterst laag.”

Ook een vergelijking aangaande de bedrijfsgebouwen is interessant. In dat opzicht scheren Turnhout en Sint-Niklaas hoge toppen. Op 10.000 inwoners stonden liefst 8,8 en 7,3 bedrijfsgebouwen leeg. Brugge scoort hier laag: 2,8. Oostende kent relatief weinig leegstand.

Per 10.000 inwoners staan er ongeveer 11,2 gebouwen leeg, waarvan 2,6 bedrijven. Kortrijk is de middenmoter bij de centrumsteden en telt al 37,4 leegstaande gebouwen op 10.000 inwoners, waarvan 6,8 bedrijfsgebouwen.

“De oorzaken van de leegstand zijn divers: de economische voorspoed in een bepaalde regio, de graad van bebouwing, het specifieke beleid per stad of gemeente, en de mate waarin men overgaat tot inventarisatie spelen allemaal een rol. Leegstand aanpakken mogen we nooit ontkoppelen van de economische realiteit. De komende jaren zullen zowel de Vlaamse regering als de steden en gemeenten de denkoefening moeten maken hoe we leegstand het best terugdringen”, besluit Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem.

 

 

AANBESTEDINGEN
Alle aanbestedingen

Meest aanbevolen artikels

Incatro verbetert akoestiek in raadzaal Sint-Martens-Latem

Incatro verbetert akoestiek in raadzaal Sint-Martens-Latem

De heel grote en hoge raadzaal met puntdak en grote raampartijen van de gemeente Sint-Martens-Latem had last van heel veel galm. Incatro is erin geslaagd de galmtijd te verlagen van 1,9 naar 1 seconde. Op een van de schuine wanden plaatsten ze[…]

Kortrijkse beeldkwaliteitskamer houdt eerste project tegen

Kortrijkse beeldkwaliteitskamer houdt eerste project tegen

App meet hoe mensen verlichting ervaren

App meet hoe mensen verlichting ervaren

Stad Gent wijzigt algemeen bouwreglement

Stad Gent wijzigt algemeen bouwreglement

Meer artikels