Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Nieuwbouw kan goedkoper bij efficiënter vergunningenbeleid

Nieuwbouw kan goedkoper bij efficiënter vergunningenbeleid

De verkoopprijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning (280.000 ', excl. btw) kan minstens 4.000 tot 7.500 ' lager liggen indien het hele vergunningenbeleid efficiënter en sneller zou verlopen. In sommige gevallen zou het verschil zelfs oplopen tot 10.000 ' en meer. Dat blijkt uit een onderzoek van UPSI-BVS, de sectororganisatie die zo'n 150 projectontwikkelaars in ons land vertegenwoordigt. Ook de verschillende overheden zouden wel varen bij een efficiënter vergunningenbeleid. Momenteel laten Vlaanderen, Brussel en Wallonië minstens 2 miljoen ' aan inkomsten liggen op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen. Het uitreiken van alle vereiste vergunningen zou volgens de projectontwikkelaars maximum zes maanden tot één jaar mogen duren. Nu is dat een veelvoud.

In het onderzoek zijn de projectontwikkelaars uitgegaan van bouwprojecten waar alles nog redelijk vlot verloopt. De besparing zou in een aantal gevallen dus nog een aanzienlijk stuk hoger kunnen liggen. Als het vergunningenbeleid efficiënter en sneller kan verlopen, zouden projectontwikkelaars heel wat kosten kunnen laten vallen die ze nu ongewild doorrekenen aan de kopers. Die kosten moeten vooral gezocht worden in het toenemende aantal juridische procedures, de vergunningstermijnen die in sommige regio's fors overschreden worden, en het feit dat zowel de bouw als de commercialisatie vaak later kunnen beginnen dan gepland.

UPSI-BVS is de sectororganisatie die zowel in Vlaanderen als in Wallonië en Brussel de vastgoedontwikkelaars, -investeerders en verkavelaars in ons land vertegenwoordigt. De leden zijn goed voor 60% van de omzet in de vastgoedsector, 40.000 jobs en een jaarlijkse belastingbijdrage van 5,7 miljard '. De vereniging zoekt al een tijd naar pistes die wonen in ons land betaalbaarder moeten maken en tegelijk geen extra budgettaire inspanningen van de overheden vragen. Daarom onderzocht ze de mogelijkheden die een efficiënter vergunningenbeleid kunnen creëren.

De onderzoeksresultaten spitsen zich toe op bouwprojecten van projectontwikkelaars zoals er tegenwoordig steeds meer zijn. Concreet stelt het onderzoek dat een verbeterd vergunningenbeleid (waarbij men binnen het jaar over de vergunningen beschikt) een doorsnee woning in Vlaanderen minstens 4.000 ' goedkoper kan maken. In Wallonië zou het om een bedrag van minstens 6.500 ' gaan. In Brussel kan een efficiënter vergunningenbeleid tot een 'besparing' van minimum 7.500 ' leiden.

'Dit zijn opmerkelijke conclusies, zeker als je weet dat kopers tegenwoordig meer dan ooit hun budget in de gaten houden. Bovendien moet het heel duidelijk zijn dat we hier spreken over vastgoedprojecten waar alles redelijk vlot verloopt. Sommige vergunningen laten zolang op zich wachten dat het doorgerekende risico vaak 10.000 ' of meer bedraagt', zegt Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder van UPSI-BVS.

Vergunningenbeleid

Volgens de sectororganisatie verloopt het vergunningenbeleid het traagst in het Brusselse Gewest. Alleen al voor het verkrijgen van de vergunningen moet men gemiddeld tussen 10 en 26 maanden wachten. De besprekingen vooraf en de mogelijke beroepsprocedures zijn dan nog niet meegerekend. In Wallonië is het 10 tot 14 maanden wachten op alle vergunningen. In Vlaanderen daarentegen gaat het een pak sneller en geldt een termijn tussen 75 en 150 dagen. Een probleem is hier wel dat bij vrijwel elk vastgoedproject dat projectontwikkelaars starten bijna systematisch beroep wordt aangetekend. Daardoor is het soms vier jaar wachten op een bouwvergunning.

Wegens een algemeen nimby‐ syndroom wordt almaar vaker in beroep gegaan tegen vastgoedprojecten.

Niet alleen kopers zouden wel varen bij een geoptimaliseerd vergunningenbeleid, ook de federale regering (via de gemiste btw-inkomsten) en de gewestelijke overheden (o.a. via de onroerende voorheffing) zelf zouden er hun voordeel mee doen. Zo laten de publieke overheden momenteel gemiddeld 2 miljoen ' aan inkomsten liggen (vooral uit btw) op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen.

'Als een bouwproject sneller afgewerkt kan worden, int de overheid ook sneller inkomsten uit btw, onroerende voorheffing, vennootschapsbelastingen en sociale lasten op de arbeid in de bouw. In deze budgettair moeilijke tijden kan een efficiënter vergunningenbeleid dus een opportuniteit zijn. Precies daarom vragen we de gewestelijke overheden om het debat te openen en de sector te beschouwen als een volwaardige gesprekspartner die maatschappelijk meedenkt', aldus Carrette.

Dat het hele vergunningstraject vaak zoveel tijd in beslag neemt, heeft vooral in Wallonië en Brussel te maken met het feit dat de verschillende overheden onderbemand zijn en geen sancties volgen wanneer de verplichte vervaltermijnen overschreden worden. In Vlaanderen zijn het dus voornamelijk de talrijke beroepsprocedures bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen die voor vertragingen zorgen.

'We steunen het principe dat iedereen de kans moet krijgen om zijn bezwaren te uiten. Maar wegens een algemeen nimby-syndroom ' 'not in my backyard' - wordt almaar vaker in beroep gegaan tegen vastgoedprojecten. De meeste beroepen worden weliswaar nietig verklaard, maar intussen is er dan wel twee of drie jaar overheen gegaan, wat uiteraard zijn effect heeft op de verkoopprijs', legt Olivier Carrette uit.

Voor Wallonië en Brussel hoopt de sector tot een snelle en grondige hervorming van de huidige regelgeving te komen. Bovendien wordt gerekend op bijkomende aanwervingen, waardoor de opgelegde termijnen ook kunnen worden nageleefd. Daarnaast, en zeker voor Vlaanderen, vragen de projectontwikkelaars om een eventuele rechtplegingsvergoeding te introduceren voor wie onterecht in beroep gaat.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Renovatie in Museum voor Natuurwetenschappen afgerond

Renovatie in Museum voor Natuurwetenschappen afgerond

De Regie der Gebouwen heeft zopas omvangrijke renovatiewerken afgerond in het Koninklijk Belgisch Instituut voor Natuurwetenschappen in Brussel. Het gaat om een investering van ongeveer 4,5 miljoen €.     Twee verdiepingen van de[…]

18/09/2020 | Brussels GewestRenovatie
Tijdelijke en speelse heraanleg voor Leuvens Hogeschoolplein

Tijdelijke en speelse heraanleg voor Leuvens Hogeschoolplein

Circulair gevelmateriaal legt de lat een stuk hoger

Circulair gevelmateriaal legt de lat een stuk hoger

Waregem schenkt CO2-meters aan scholen

Waregem schenkt CO2-meters aan scholen