Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Mooie perspectieven voor Brusselse kantorenmarkt

Gerelateerde onderwerpen :

,
Mooie perspectieven voor Brusselse kantorenmarkt

© Georges De Kinder.

Ter gelegenheid van het recente vastgoedevent MIPIM in Cannes maakt Jones Lang LaSalle (JLL) de balans op van de kantorenmarkt in Brussel tijdens het eerste trimester van dit jaar en tekent het de grote toekomsttendensen uit voor zowel de gebruikers als de investeerders.

 

Halfweg maart bedraagt het opnamevolume 60.000 m², wat lager is dan de 88.000 m² die de jongste vijf jaar gemiddeld gerealiseerd werden tijdens het eerste trimester. De doorsnee grootte van de transacties ligt 9% lager dan het gemiddelde en bedraagt 972 m². Toch waren er mooie transacties waaronder de langetermijnhuur van 9.816 m² door de Franse Gemeenschap in het Green Island-gebouw.

2017 was het jaar van de gedeelde werkruimtes, de zogenaamde ‘co-working spaces’, met meer dan 30.000 m² die werd gehuurd door internationale en Belgische operatoren waaronder Tribes, Spaces en Fosbury & Sons. Het lijkt erop dat dit jaar dezelfde weg opgaat, met reeds bijna 10.000 m² verhuurde kantoorruimte. Fosbury & Sons zal als eerste het Seven-project (ex-Polaris) van Baltisse en Downtown Real Estate betrekken terwijl Welkin & Meraki op het punt staat te tekenen voor meer dan 4.000 m² in een project in de Europese wijk.

De terugkeer van de Europese instellingen die vorig jaar afwezig bleven op de markt, wordt dit jaar verwacht. De Europese Commissie heeft een aanbesteding uitgeschreven voor haar nieuwe conferentiecentrum, ter vervanging van het verouderde Borschette-gebouw. Daarnaast lopen nog twee andere transacties, namelijk met de EEAS en EFTA. Indien deze drie transacties geconcretiseerd worden, zou de Europese inbreng dit  jaar in totaal ongeveer 50.000 m² bedragen.

Lees verder onder het kaderstuk.

JLL begeleidt P&V in Gent en Mechelen

Jones Lang LaSalle (JLL) heeft, na Antwerpen en Brugge, nu ook in Gent en Mechelen de verkoop van twee P&V-gebouwen succesvol afgerond na een biedingsprocedure.

In Gent werd een pand van 1.800 m² aan de Koningin Astridlaan 185 verkocht aan G-label. Dit voormalige P&V-kantoor ligt vlakbij het Sint-Pietersstation. Het gebouw werd gerenoveerd in 2006 en zal na een nieuwe opknapbeurt weer worden verhuurd. Op lange termijn heeft het gebouw ook potentieel als residentiële reconversie.

De verkoop in Mechelen betreft een statische herenwoning van ongeveer 450 m² op de Grote Markt. Het pand bevat kantoorruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Deze ruimtes staan momenteel te huur en hebben een groot potentieel voor commerciële doeleinden dankzij hun ligging aan de zonnekant. Op de tweede en derde verdieping bevinden zich twee appartementen met een prachtig zicht over het historische centrum en zijn er parkeermogelijkheden onder de Grote Markt. Het gebouw werd verkocht aan een lokale privé-investeerder.

Er is nog geen duidelijk zicht op de activiteit die we mogen verwachten van de federale en regionale overheden. De Regie der Gebouwen probeert haar portefeuille te optimaliseren en zo de bezettingskosten te verminderen. De impact ervan op de markt is op dit moment nog onduidelijk.

De NMBS heeft een aanbesteding uitgeschreven voor een nieuwe zetel op de Fonsnylaan om er een groot aantal van haar diensten te groeperen die momenteel verspreid zitten aan de andere kant van het Zuidstation. Het is in ieder geval een dossier dat de markt in de nabije toekomst nog aanzienlijk zou kunnen beïnvloeden. Een ander dossier dat mogelijk dit jaar wordt afgerond is de zoektocht van het Brusselse Gewest naar 40.000 m² kantoorruimte, ter vervanging van haar site in de CCN (Noordwijk) die ze gedeeltelijk betrekt.

Vooruitzichten

Sinds 2016 hebben de bouwprojectontwikkelaars hun vertrouwen herwonnen en werden meer risicoprojecten gelanceerd, waarvan er dit jaar verschillende worden opgeleverd. De timing lijkt juist, afgaande op het aantal voorverhuringen in de projecten die tijdens het eerste trimester werden opgeleverd. Zo werd 66% van de bij benadering 18.000 m² van Cofinimmo’s Belliard 40 voorverhuurd aan Cefic, Spaces en Aedifica en bij Leasinvest’s Tree Square werd een kwart van de zowat 6.000 m² voorverhuurd; beide projecten bevinden zich in de Europese wijk. Het Passport-gebouw dat door Codic ontwikkeld werd op de site van Brussels Airport en in totaal ongeveer 27.000 m² omvat, was op het moment van de oplevering in januari reeds volledig verhuurd, met Etex en Redevco die hierop als laatsten hebben ingetekend.

In de loop van het eerste trimester werd in totaal ongeveer 52.000 m² opgeleverd, waarvan 33.000 m² speculatief. JLL schat dat in de loop van het jaar de speculatieve opleveringen zullen oplopen tot 121.000 m². Vergeleken met vorig jaar wordt dus een lichte stijging van de leegstand verwacht: midden maart bedroeg de leegstand volgens JLL 8,4%, ten opzichte van 8,2% eind 2017. Rekening houdend met de verwachte opleveringen op het einde van het jaar, waaronder in het bijzonder The One van Atenor en Manhattan van Icon Real Estate (die momenteel voor ongeveer 15% voorverhuurd zijn), zou de beschikbaarheid op het einde van dit jaar rond de 9% moeten liggen.

Huurprijzen

Eén van de belangrijkste zaken in 2017 was de stijging van de ‘prime rent’ voor het eerst in zes jaar tot 300 € per m² per jaar, of 9% meer dan in 2016. Volgens JLL kan de stijgende trend zich dit jaar voortzetten. De verhoging beperkt zich echter niet tot de ‘prime rents’ want JLL stelt vast dat de gemiddelde huurprijzen voor nieuwe gebouwen ook aanzienlijk omhoog zijn gegaan sinds midden 2017, in het bijzonder omwille van de gerealiseerde transacties in de projecten in opleveringsfase.

Nu het merendeel van de macro-economische indicatoren positief is en weer een groei merkbaar is, beginnen de centrale banken hun monetaire beleid aan te passen met een gevoelige stijging van de rentes als gevolg. Hoewel het rendement van de staatsobligaties in Europa stijgt, is er toch een verschil van meer dan 300 basispunten ten opzichte van het rendement van de kantoormarkt.

De macro-economische context blijft dus zeer gunstig voor investeringen in vastgoed en de beschikbare kapitalen bij de internationale fondsen zijn aanzienlijk. Dat bewijst de stroom aan grote transacties die tijdens de eerste drie maanden van het jaar getekend werden, goed voor een totale waarde van meer dan 1 miljard €. Dat is veruit het beste eerste trimester uit de Belgische vastgoedgeschiedenis; het voorbije decennium bedroeg het gemiddelde volume 492 miljoen €.

Twee transacties zijn reeds volledig rond : Eurocommercial Properties betaalde 468 miljoen € voor het Woluwe Shopping Center en een consortium van Zuid-Koreaanse investeerders heeft de kantoorgebouwen Egmont I en II gekocht voor 369 miljoen €. De meerderheid van de grote volumes werden gerealiseerd door internationale investeerders, hoewel één van de hoofdtransacties van het trimester de verkoop van Arts 56 aan Befimmo was voor een bedrag van 116 miljoen €. De rest van het jaar ziet er eveneens veelbelovend uit: verschillende dossiers zijn lopende, zowel wat kantoren als wat retail betreft. Daardoor schat JLL in dat het investeringsvolume in 2018 dat van vorig jaar (3,5 miljard  €) kan evenaren en zo in lijn zal zijn met het gemiddelde van de jongste vijf jaar.

De rendementen van de kantoren staan nog altijd onder druk en er wordt een nieuw record van 4,25% verwacht voor de traditionele huurovereenkomsten, terwijl de rendementen van de shoppingcentra in het eerste trimester met 25 basispunten daalden tot 4%. In verband met de logistiek verwacht JLL dat de vooruitzichten stabiel blijven op 5,75%.

 

AANBESTEDINGEN
Alle aanbestedingen

Meest aanbevolen artikels

“Vastgoed mag niet zwaarder belast worden”

“Vastgoed mag niet zwaarder belast worden”

Via een globalisering van de inkomsten wil de PS inkomsten uit vastgoed meer gaan belasten. Dat is geen goed idee, vindt de Confederatie Bouw, aangezien wie een woning verhuurt of een tweede verblijf heeft nu al zwaar belast wordt via het[…]

Meer nieuwbouwvergun­ningen in 2018

Meer nieuwbouwvergun­ningen in 2018

Een digitaal paspoort voor elke woning

Een digitaal paspoort voor elke woning

Bouw duurzame woonwijk in Gentbrugge gestart

Bouw duurzame woonwijk in Gentbrugge gestart

Meer artikels