Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Meer verkopen en stabiele prijzen

Meer verkopen en stabiele prijzen

ERA, naar eigen zeggen het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in België, noteerde in 2014 een opmerkelijke stijging van het aantal verkooptransacties voor woningen in een markt met stabiele prijzen en een daling van de hypotheeklasten met 9%. Ondanks de afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen en de nagenoeg onveranderde prijzen is een woning kopen in België dus goedkoper dan een jaar geleden. Dat blijft uit de jaarlijkse analyse van de Belgische woningmarkt van ERA.

ERA baseert zijn barometer op de resultaten van de verkopen van de 110 Belgische ERA-kantoren. Zoals verwacht zijn de gemiddelde verkoopprijzen van huizen niet meer gestegen. Eind 2013 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis in België 230.021 ' en eind 2014 was dat gestegen tot 230.447 ', een schamele 420 ' meer.

De verkoopprijzen van appartementen stegen nog wel met 3%: van gemiddeld 178.775 ' in 2013 naar 183.799 ' eind vorig jaar. De prijzen stegen vooral in Brussel (+ 10%) en in Vlaams-Brabant (+ 9%). In Antwerpen daalden de prijzen met 2%. Tegen de verwachting in daalden de verkoopprijzen niet aan de kust, maar stegen ze daar met 1%.

Financieringslast: - 9%

'Iemand die eind 2013 een hypotheek afsloot voor de aankoop van een woning aan de gemiddelde prijs van 230.021 ' moest 20 jaar lang 1.410 ' per maand aflossen. Een koper die eind 2014 de gemiddelde verkoopprijs van 230.447 ' betaalde voor een huis moet slechts 1.278 ' gedurende 20 jaar per maand betalen. Dat is 9,3% of 132 ' per maand minder. Over 20 jaar gespreid betekent dit 31.680 ' minder af te lossen', duidt Pol Vanacker, managing partner bij ERA.

De KU Leuven ontwikkelde samen met ERA een vastgoedindex. Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen weer. Het probleem is immers dat de standaard verkoopprijzen de gemiddelde transactieprijzen van woningen zijn en geen rekening houden met de grootte van de woning, de afwerking of ligging. De ERA-KU Leuven Vastgoedindex doet dat wel door alle factoren mee te tellen die een effect, positief of negatief, op de prijs kunnen hebben.

Tegen de verwachting in daalden de verkoopprijzen niet aan de kust. Volgens deze index daalde de gemiddelde waarde van een huis eind 2013 ten opzichte van 2012 met 1,7%. Een dalende trend leek dus ingezet te zijn, maar niets blijkt minder waar: de gecorrigeerde prijzen van huizen daalden nog wel in 2014, maar met slechts 1%. De prijzen van appartementen daalden ook met 1% en dat was een trendbreuk, omdat deze in 2013 nog stegen met 3,33%.

Doctoraalstudent Roel Helgers van de KU Leuven, die de index met professor Erik Buyst ontwikkelde, licht toe: 'Al eerder toonde deze vastgoedindex aan dat de prijzen van woningen de voorbije tien jaar helemaal niet zo spectaculair zijn gestegen als algemeen wordt aangenomen. Prijzen van woningen stegen, maar die woningen zijn ook gewoon kwalitatiever: beter afgewerkt, meer luxe en veel beter geïsoleerd. Dus het is logisch dat ze duurder werden: je betaalt meer, maar voor een beter product.'

Energieprijzen

De afgelopen jaren was energieverbruik het mantra van de woningmarkt. De sterk gestegen energieprijzen - die een steeds grotere hap uit het woonbudget namen - maar ook het energieprestatiecertificaat, de strengere normen en de noodzaak om te isoleren en het financieringsbeleid van de banken hadden tot gevolg dat iets oudere en relatief grotere woningen uit de gratie begonnen te geraken.

'Oudere woningen zijn in aanschaf relatief goedkoop ten opzichte van een moderne woning. Of de kloof in prijzen tussen recente en oude woningen nog zal vergroten, is mede afhankelijk van de evolutie van de energieprijzen en de fiscale maatregelen, zoals een verlaagd btw-tarief voor renovaties en subsidies voor isolatie en verbeteringswerken', weet Iain Cook van ERA.

Aanvankelijk leek het er op dat er in 2014 ongeveer evenveel woningen verkocht zouden worden als in het voorgaande jaar. Na de bekendmaking van de ingrijpende aanpassing aan het systeem van de woonbonus steeg het aantal transacties echter spectaculair in de tweede helft van het jaar. In de maanden september en oktober verkochten de ERA-makelaars 25% meer woningen dan in deze maanden in 2013.

'We dachten dat we na de storm van september en oktober stilte zouden krijgen en dat het aantal transacties aanzienlijk zou terugvallen vanaf november. De kans dat de kopers die dan kochten nog zouden kunnen genieten van de oude woonbonus was zeer klein. Zeer tot onze verbazing is dat niet gebeurd en verkochten we in november en december evenveel woningen als in diezelfde periode in 2013. Een verklaring is waarschijnlijk te zoeken bij de verder zeer gunstige omstandigheden om een woning te kopen. De hypotheekrente staat nog steeds historisch laag en het rendement op vastrentende beleggingen is zeer gering. Vastgoed blijft in België dus een zeer goede investering, voor eigen gebruik of om het te verhuren', aldus nog Iain Cook.

Dat de aanpassingen aan de voorwaarden van de woonbonus een positief effect hadden op het aantal transacties in Vlaanderen is evident. Ook in Wallonië profiteerden kopers echter van de gunstige hypotheekvoorwaarden: er was een duidelijke opleving van het aantal verkooptransacties in de laatste maanden van 2014.

Hoe lang te koop'

In 2014 werden huizen in gemiddeld 110 dagen verkocht. In 2013 stond een huis 109 dagen te koop, dus slechts een dag minder lang. Appartementen stonden in 2014 gemiddeld 119 dagen te koop alvorens het compromis werd getekend. In 2013 werden appartementen in gemiddeld 116 dagen verkocht, dus drie dagen minder lang dan afgelopen jaar.

Om een vlotte verkoop van een woning te realiseren is een realistische vraagprijs, die in overeenstemming is met de marktwaarde, van bij het begin cruciaal.

'Er is een heel duidelijke correlatie tussen het verschil in de vraagprijs, de snelheid waarmee een woning verkocht wordt en de verkoopprijs. Als de vraagprijs correct is, wordt de woning in minder dan 60 dagen verkocht en zal het verschil tussen vraag- en verkoopprijs gemiddeld slechts 3% bedragen. Hoe langer de woning te koop staat, hoe groter het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs. Wil je je woning vlot verkopen en zo min mogelijk onderhandelen over de prijs, dan moet je ervoor zorgen dat je dus begint met een realistische vraagprijs', vertelt ERA-analist Alain Declercq.

Type straat

Een van de opmerkelijke weetjes die uit de studie van de KU Leuven komt, is dat het type straat waarin een pand gelegen is een belangrijk effect heeft op de prijs van een verder identieke woning. Zo zal een woning gelegen aan een 'laan' gemiddeld genomen ongeveer 5% meer kosten dan eenzelfde woning gelegen langs een 'steenweg'. Woningen in een 'dreef' zijn gemiddeld genomen zelfs meer dan 8% duurder dan vergelijkbare woningen langs een steenweg. Bovenstaande gegevens tonen aan dat de locatie van een woning van groot belang is voor de prijs: voor een woning op een 'betere' locatie wordt meer geld neergeteld.

Een ander opmerkelijk feit betreft de relatieve grootte van een woning in vergelijking met de andere woningen in dezelfde straat. Zo toont de ERA-KU Leuven Vastgoedindex aan dat de prijs van de kleinste woning in de straat relatief hoger ligt dan de prijs van de grootste woning, zelfs nadat rekening gehouden wordt met de gemiddelde grootte van een woning in de straat. Dit duidt erop dat er dus sprake is van een zeker nivelleringseffect in eenzelfde straat.

Een laatste interessante conclusie uit het onderzoek toont aan dat niet enkel de grootte van een kavel een significante invloed heeft op de prijs, maar ook de vorm van de kavel. Zo worden kavels met een relatief compacte vorm duidelijk geprefereerd boven langwerpige kavels of kavels met een trapeziumvorm. De bovenstaande bevindingen tonen aan dat de gemiddelde Belgische koper een zekere ruimtelijke ordening apprecieert.

Vooruitzichten voor 2015

Door de aanhoudende zeer lage hypotheekrente, de bijna negatieve rente op het spaarboekje en de hoge spaarquota van de Belg lijkt het erop dat de Belg de traditionele baksteen in de maag zal houden. We blijven woningen kopen, voor eigen gebruik of als veilige investering. ERA verwacht dat de verkoopprijzen van woningen dit jaar stabiel zullen blijven. De te verwachten maatregelen van de gewestelijke en federale regeringen kunnen een en ander echter nog wel flink beïnvloeden. ' LVDB

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Bouwteam Nautilus wint competitie voor casino Middelkerke

Bouwteam Nautilus wint competitie voor casino Middelkerke

  De gemeente Middelkerke gunde op 9 september het ontwerp en de bouw van het nieuwe casinogebouw aan Bouwteam Nautilus. Samen met de heraanleg van het Epernayplein worden de kosten van de bouw van het casinoproject begroot op 41 miljoen[…]

Eerste kandidaten Belgian Construction Awards zijn ingeschreven

Eerste kandidaten Belgian Construction Awards zijn ingeschreven

Huurland breidt vloot uit met 2 Mini Screeners

Huurland breidt vloot uit met 2 Mini Screeners

Vlaamse professoren willen gewestplan afschaffen

Vlaamse professoren willen gewestplan afschaffen