Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Kwaliteit en efficiëntie maken het verschil bij Brusselse kantoren

Gerelateerde onderwerpen :

, ,
Kwaliteit en efficiëntie maken het verschil bij Brusselse kantoren

© ©jeancliclac - stock.adobe.com

De specialist in commercieel vastgoed Jones Lang LaSalle (JLL) maakt de balans op van de kantorenmarkt in Brussel voor 2017. Enerzijds werd dit jaar op geopolitiek vlak gekenmerkt door een aantal belangrijke gebeurtenissen, zoals de inhuldiging van de Amerikaanse president Donald Trump en de verkiezing van de Franse president Emmanuel Macron, terwijl Groot-Brittannië zich afvraagt hoe de brexit afgehandeld kan worden. Anderzijds zet de economie haar digitale transformatie voort met verschillende effecten op vastgoed als gevolg.

Zowel grote als kleine bedrijven zijn voortdurend op zoek naar nieuwe talenten en zij stellen zich vragen over de geschiktheid van hun werkplekken in het kader van de wensen van deze millenniumgeneratie, de zogenaamde ‘digital natives’. JLL ziet een tweeledige trend: in de eerste plaats de concentratie in zeer efficiënte grote ruimtes die gemakkelijk toegankelijk zijn en hoogwaardige energetische kwaliteit bieden, zoals de voorverhuur door Beobank van 22.000 m² in het Quatuor-project van Befimmo in het Noorddistrict, en daarnaast de ontwikkeling van kleine, efficiënte en flexibele co-working- ruimtes om start-ups te ondersteunen in hun groei.

Co-working

2017 was inderdaad het jaar van co-working -ruimtes die goed waren voor meer dan 6% van het opnamevolume in Brussel, dat ongeveer 23.000 m² vertegenwoordigt. Dit blijft een relatief kleine proportie in vergelijking met Londen, waar co-workingruimtes meer dan 12% van de opname in de eerste negen maanden van het jaar vertegenwoordigden, maar het is een spectaculaire stijging vergeleken met de 1,5% die gemiddeld in de jongste vijf jaar opgenomen werd voor co-working in Brussel.

De meest actieve operatoren waren Tribes, met drie transacties waaronder de Marnix 17 (Europese wijk), het Passportgebouw (Luchthaven) en de Colony Square (binnenstad); Spaces (co-working filiaal van Regus) maakt zijn intrede in de Brusselse kantorenmarkt via een transactie in het Pegasus Park. Befimmo ging een samenwerking aan met Silversquare om co-working werkplekken te ontwikkelen in een aantal van zijn gebouwen, daarmee het initiatief volgend van Cofinimmo dat al enige tijd ‘Flex-Corners’ aanbiedt.

De privésector domineert nog steeds de markt met 63% van het totale opnamevolume, maar de Belgische overheid was eveneens zeer actief met 36% van het opnamevolume (140.000 m²), hetzelfde volume als in 2016. De federale staat realiseerde twee transacties: het RIZIV kocht het Galileogebouw in de Noordwijk (32.400 m²) en de Nationale Bank van België tekende voor 6.200 m² aan het Sint-Goedeleplein in de Brusselse binnenstad.

De Regie der Gebouwen herziet haar gebouwenpark in het kader van een optimalisatie en heeft bijgevolg geen transacties getekend. De regionale instellingen in Brussel hebben vier transacties ondertekend, waarvan de belangrijkste de aankoop van het Blue Star-gebouw was (22.835 m², gedecentraliseerd district) waarin de School voor Veiligheidsberoepen geconsolideerd zal worden. De MIVB huurde het Belgolaisegebouw (12.000 m²) in de binnenstad en de Brusselse Huisvestingsmaatschappij (B.G.H.M.) kocht de Guldenvlieslaan 72 (6.000 m²) in de Louizawijk. Ten slotte huurde de regionale overheid ook het Arcadia-gebouw (8.818 m²) in het stadscentrum.

Opvallend dit jaar is de schijnbare afwezigheid van Europese instellingen in de markt: in de voorbije twaalf maanden zijn geen nieuwe transacties getekend, maar de huur van 34.000 m² in de gebouwen Mondriaan en Belliard 24 werd op lange termijn hernieuwd. Voor deze categorie kondigt 2018 zich veel actiever aan met onder andere de European External Action Service (EEAS), het Europees Comité van de Regio’s en een nieuwe vraag van de Europese Commissie.

Het Europees Geneesmiddelenbureau (EMA) verhuist daarentegen van Londen naar Amsterdam en niet naar Brussel, een mogelijkheid waaraan een tijdlang werd gedacht. Ook de Europese Bankautoriteit (EBA) vermijdt Brussel en verhuist van Londen naar Parijs. Het totale opnamevolume in Brussel in 2017 zal waarschijnlijk 385.000 m² bedragen, een daling van 13% ten opzichte van 2016, dat een uitstekend jaar was dankzij negen transacties van meer dan 10.000 m². In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is 2017 een stabiel jaar.

Projecten

In 2017 werd 31.000 m² speculatief opgeleverd, tegen een jaarlijks gemiddelde van 35.000 m² in de jongste vijf jaar. De grootste niet-speculatieve oplevering was het nieuwe NAVO-hoofdkwartier dat in totaal 120.000 m² kantoorruimte omvat. Als gevolg hiervan daalt de leegstand in Brussel nog steeds, tot 8,4% begin december, een nieuw dieptepunt sinds het derde kwartaal van 2002.

De nieuwe hoogwaardige projecten hebben succes op de verhuurmarkt: enkele weken vóór oplevering is 37% van het Belliard 40-gebouw van Cofinimmo voorverhuurd aan CEFIC (European Chemical Industry Council), ongeveer 20% van het Manhattan-gebouw dat momenteel gerenoveerd wordt door Victory Advisors is voorverhuurd (onder andere aan advocatenkantoor Covington & Burling) en het Passportgebouw van Codic op de luchthaven zal vóór de oplevering die gepland is in het eerste trimester van 2018 volledig verhuurd zijn.

De daling van het beschikbare aanbod en het herstel van de vraag verhogen de huurwaarde van nieuwe gebouwen. De ‘prime rent’ steeg voor het eerst in zes jaar: hij bedraagt nu 300 €/m²/jaar, 9% meer dan vorig jaar. De gemiddelde huur voor nieuwe gebouwen of gebouwen in aanbouw bedroeg dit jaar 225/m²/jaar, hetzij 6% meer dan een jaar geleden. In 2018 is een verdere stijging van de gemiddelde huurprijzen mogelijk in gebouwen van hoge kwaliteit die zeer efficiënt zijn, zowel op het vlak van energie als van verbindingen met het openbaar vervoer.

Investeringsmarkt

Beleggers waren dit jaar vooral geïnteresseerd in kantoren: er werd een volume van 2 miljard € geregistreerd, een cijfer dat 13% hoger ligt dan in 2016 dankzij zeer grote transacties zoals de verkoop van de Engie-torens in de Noordwijk aan fondsenbeheerder La Française die optreedt voor Koreaanse beleggers. De waarde van de torens benadert 400 miljoen €. Hana, een andere Koreaanse investeerder, kocht begin dit jaar het Meeûs 8-gebouw voor 212 € miljoen en een Koreaans pensioenfonds, beheerd door CBRE Global Investors, kocht het Brederodegebouw voor 122 miljoen €. Aziatische beleggers, vooral Koreanen, waren goed voor 36% van het totale investeringsvolume in kantoren en 26% van het globale investeringsvolume.

2018 belooft een goed jaar te worden met de waarschijnlijke verkoop van Egmont I en II in de Brusselse vijfhoek. Niettemin verwacht JLL een daling van het investeringsvolume, tenzij de in de media aangekondigde verkoop van de Financietoren zou gerealiseerd worden. De rendementen bleven dalen: voor prime kantoren ging het rendement van 4,75% in 2016 naar 4,5% in 2017, het laagste niveau ooit. JLL verwacht dat de rendementen in 2018 ongewijzigd zullen blijven.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Belgen blijven ondanks viruscrisis zoeken naar nieuwe huizen

Belgen blijven ondanks viruscrisis zoeken naar nieuwe huizen

De viruscrisis heeft de zoektocht naar nieuwe huizen niet gestopt. De makelaars van Heylen Vastgoed moeten zelfs al met wachtlijsten werken om toekomstige huisbezoeken in te plannen en zien de trafiek op hun website sterk stijgen. Nochtans[…]

06/04/2020 | Huisvesting en Vastgoed
Futurn herontwikkelt site Arca Bifa in Lubbeek

Futurn herontwikkelt site Arca Bifa in Lubbeek

Vastgoedbeurs Mipim slankt af tot tweedaagse in Parijs

Vastgoedbeurs Mipim slankt af tot tweedaagse in Parijs

Brusselse Multi Tower goed voor 45.000 m² kantoorruimte

Brusselse Multi Tower goed voor 45.000 m² kantoorruimte

Meer artikels