Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Innovatie in de bouw- en vastgoedsector zal voor grondige veranderingen zorgen

Innovatie in de bouw- en vastgoedsector zal voor grondige veranderingen zorgen

© ©Kadmy - stock.adobe.com

Nieuwe technologie zal de bouw- en vastgoedsector grondig veranderen, zo staat te lezen in de jongste editie van de ING Focus Real Estate, waar de recente trends op de Belgische residentiële vastgoedmarkt aan bod komen. Deze nieuwe technologieën zouden de productiviteit in de bouwsector kunnen verhogen. De koplopers in de sector kunnen een hoger rendement bereiken en indien de prijzen zakken, profiteren de consumenten mee. De vraag kan daardoor stijgen en voor een groter bouwvolume zorgen. Naast de lagere prijzen, kan de consument ook genieten van een product dat nog beter aansluit bij zijn of haar behoeften.

De bouwsector kan evolueren van stukfabricage naar massa maatwerkproductie (mass customisation). 3D printen, robotica en building information modeling of bouwwerkinformatiemodel (BIM) zijn innovaties die de bouwsector in die richting duwt. Ook in de vastgoedsector kunnen bijna alle spelers profiteren van nieuwe innovaties zoals huur- en koopplatformen en de digitalisatie van het administratief beheer. Makelaars staan echter wel voor uitdagingen. De waarde van vastgoed kan bovendien stijgen in de beleggersmarkt aangezien deze innovaties de huurprijs kunnen doen stijgen en de rendementseis kunnen doen dalen.

Bouwsector

De arbeidsproductiviteit in de bouwsector ligt traditioneel lager dan voor de gehele Belgische economie en een heel stuk lager dan in de industrie. Het niveau is bovendien minder sterk gestegen en sinds 2007 is er zelfs een trendbreuk. De lage productiviteit in de bouwsector komt vooral doordat vroegere innovaties minder gemakkelijk konden gebruikt worden om efficiënter en sneller te bouwen. In tegenstelling tot bepaalde industriële processen is het bouwproces minder geschikt voor massaproductie. Specifieke kenmerken van de bouwsector kunnen dit verklaren:

•    Een bouwbedrijf werkt telkens op een andere locatie en dus is het bouwproces moeilijker te industrialiseren in een fabriek. De plaatsgebonden productie zorgt er ook voor dat bouwbedrijven minder gemakkelijk in het buitenland bouwen aangezien de regelgeving vaak verschilt. Dit kenmerk zorgt ook voor weinig competitie vanuit het buitenland en dus verlaagt ook de stimulans om te innoveren in het algemeen en de kennisoverdracht tussen verschillende landen.

•    Een gebouw is zelden een gestandaardiseerd product en bouwbedrijven voeren een ontwerp uit dat bedacht werd door anderen. Je zou het kunnen vergelijken met een auto-industrie waarbij iedere koper een eigen auto laat bouwen op basis van eigen tekeningen. Industrialisatie is in dat geval uiteraard moeilijker.

•    De vraag naar nieuwbouw is erg conjunctuurgevoelig. Om negatieve schokken goed op te vangen, willen bouwbedrijven dus geen hoge vaste kosten. Bouwbedrijven kunnen ook moeilijker risico’s internationaal spreiden en voorraden aanleggen wat tijdelijke schokken opvangen moeilijker maakt.

Een aantal belangrijke technologieën duwen de bouwsector richting mass customization:

3D-printen

Deze technologie zorgt voor de flexibiliteit die nodig is in de bouw, want ieder bouwwerk is anders. Steeds weer andere vormen kunnen met 3D-printers relatief eenvoudig geproduceerd worden.

Robotica

Robots kunnen goed omgaan met steeds verschillende opdrachten. In tegenstelling tot een machine kan een robot verschillende taken uitvoeren. Een robot kan bijvoorbeeld verschillende onderdelen produceren. Gerobotiseerde externe skeletten, de zogenaamde exoskeletons, kunnen ook gebruikt worden om taken van bouwvakkers te verlichten.

Drones

Inspecties van hoge bouwwerken, zonnepanelen, zendmasten of  hoogspanningskabels kunnen gemakkelijk uitgevoerd worden door drones. Ook bij landmeting en het monitoren van het bouwproces kunnen drones ingezet worden. De flexibiliteit van drones sluit goed aan bij de steeds andere omstandigheden van het bouwproces.

BIM

Alle informatie over een bouwproject kan samengebracht worden in een BIM en kan traditionele bouwtekeningen digitaliseren. Zo kunnen aannemers, ingenieurs en architecten beter samenwerken.

Eventuele fouten in het ontwerp, bouwlogistiek, planning kunnen gemakkelijker opgespoord worden en de wijzigingen zijn meteen zichtbaar voor alle partijen. Een efficiënt ontwerpproces is cruciaal bij mass customization, want dit moet voor elk nieuw project opnieuw gebeuren.

Vastgoedsector

Net zoals in de bouwsector maakt de marktstructuur in de vastgoedsector het moeilijker om te innoveren. De lange levensduur van vastgoed zorgt ervoor dat oude technologie in gebouwen slechts langzaam wordt vervangen. Een autopark is bijvoorbeeld na een decennia vervangen, maar voor een woningpark gaat dit veel trager. Het upgraden van een gebouw is vaak ook duur. En ook al worden veel gebouwen gerenoveerd, het hele proces gaat trager dan bij andere goederen door de lange levensduur van vastgoed.

Bij het verhuren van vastgoed speelt ook het probleem van gedeelde verantwoordelijkheid. Als vooral de huurder profiteert van verbeteringen is de prikkel voor de verhuurder om te investeren laag. Investeringen in vastgoed zijn erg kapitaalintensief, wat zorgt voor een hoge toetredingsdrempel, al is dit laatste niet van toepassing in alle deelsectoren van de vastgoedsector. Een ondernemer met een goed idee kan daardoor moeilijker in de markt treden. Het zijn dus vooral vastgoedeigenaars die bepalen wat er gebouwd wordt.

Voor huurders is de locatie vaak belangrijker dan een innovatief gebouw. Een laatste kenmerk dat investeringen laag houdt, is dat vastgoed geen homogeen goed is. Elk project is uniek en de eigenaar heeft meestal meer info over het pand dan de markt. Daardoor is het moeilijk om de waarde in te schatten en vergroot het risico, wat investeringen kan afremmen. De vele regels en de soms ingewikkelde eigendomsstructuren maken vastgoedtransacties bovendien complex, bureaucratisch en ondoorzichtig wat opnieuw potentiele investeerders afschrikt.

Vier trends

Nieuwe technologie kan vooral de laatste belemmering wegwerken en er dus voor zorgen dat de vastgoedmarkt transparanter wordt. ING Focus Real Estate ziet vier trends:

•    Huur- en koopplatformen zijn digitale marktplaatsen waar vraag en aanbod elkaar eenvoudiger kunnen vinden. Een snellere match vermindert het risico op leegstand. Technologieën zoals big data en krachtigere computers doen de transactiekosten voor het vinden van een match dalen wat zo’n bedrijfsmodel mogelijk maakt.

•   Het digitaliseren van formulieren en contracten kan het complexe administratieve proces efficiënter en goedkoper maken.

•    Smart buildings zorgen ervoor dat het gebruik van ruimte efficiënter is, het energieverbruik lager is en dat het binnenklimaat aangepast is aan de wensen van de gebruiker. Nieuwe technologie zoals het Internet of Things, krachtigere computers en big data maken dit mogelijk.

•    Vandaag gebeurt de klantenervaring of klantreis op een semi-digitale wijze. Het inzetten van nieuwe technologieën kan de volledige klantreis digitaal maken. Het volledige administratieve proces kan digitaal, maar ook een eerste kennismaking met mogelijke panden kan gebeuren via digitale platforms en via virtual reality.

Een belangrijke observatie is dat deze innovaties positief zijn voor de meeste spelers in de vastgoedmarkt. Een digitaal platform kan er voor zorgen dat vraag en aanbod elkaar sneller vinden en dat is goed nieuws voor zowel huurder als verhuurder. Samen met een snellere administratieve afhandeling wordt ook het leegstandsrisico afgebouwd, wat de verhuurder gelukkig stemt.

Wat opvalt is dat de makelaar voor de grootste uitdaging staat, want bovenstaande innovaties kunnen zijn traditionele taken (zoals het samenbrengen van vraag en aanbod, de afhandeling van transacties, …) voor een stuk digitaliseren. Een makelaar kan zich wel aanpassen aan deze nieuwe situatie en meer focussen op het adviseren van klanten over de complexere technologie die in een ‘smart building’ verwekt zit of door zelf bepaalde technologie te gebruiken, zoals bv. via virtual reality een pand tonen aan de klant.

In de beleggersmarkt kunnen bovenstaande innovaties voor lagere rendementseisen zorgen, want ze doen bepaalde risico’s dalen. Betere data maken vastgoed transparanter en dus zijn er minder risico’s omtrent de waardebepaling. Platforms verlagen de zoekkosten en digitalisering verlaagt de transactiekosten. Dit zou de liquiditeit doen toenemen en dus het liquiditeitsrisico verlagen. Ten slotte zou het risico op leegstand ook kunnen dalen doordat panden met nieuwe technologie populairder zijn bij de consument. Deze daling van de risico’s kan dan leiden voor een lagere rendementseis bij de belegger.

Een innovatief gebouw kan ook voor een hogere huur zorgen. De extra diensten kan de bereidheid van de huurder om een hogere huur te betalen verhogen. Daarnaast zorgt het lagere energiegebruik voor lagere kosten en is er ruimte voor hogere huur. Een logisch gevolg van de lagere rendementseis en hogere huur is dat de waarde van vastgoed vergroot, wat dan weer de extra kosten van de investeringen in nieuwe technologie rechtvaardigt. Het is een vicieuze cirkel die nog maar net beginnen draaien is.

Vastgoedprijzen

De voorbije maanden waren er geen grote veranderingen op de Belgische vastgoedmarkt, behalve dan de wijziging van de registratierechten in Vlaanderen wat voor schommelingen in het aantal transacties kan zorgen. De prijzen van bestaand residentieel vastgoed in België nam in het eerste kwartaal van 2018 toe met 2,4% en dat ligt in lijn met de voorbije kwartalen.

De inflatie in België ligt net onder de 2% en dus blijven de reële vastgoedprijzen stabiel. Uiteraard zijn er wat regionale verschillen, maar die zijn niet uitzonderlijk. De sterkste stijger in het eerste kwartaal van 2018 waren huizen in Vlaanderen met 1,7% kwartaal-op-kwartaal en 2,7% jaar-op-jaar. Deze dynamiek ligt in lijn met dat van de afgelopen drie jaar. De prijzen van huizen in Vlaanderen zijn sinds 2010 met 28% gestegen, het hoogste cijfer in vergelijking met andere types van vastgoed. Wat de Vlaamse appartementen betreft, blijft de prijsgroei onder de inflatie liggen (1,5% jaar-op-jaar in het eerste kwartaal van 2018).

In Wallonië daalden de prijzen van appartementen voor het tweede kwartaal op rij (-1,6% kwartaal-op-kwartaal), maar minder sterk dan in het vierde kwartaal van 2017 (-6,8%). Ook de prijzen van de huizen in Wallonië blijven magertjes, slechts 0,4% kwartaal-op-kwartaal in het eerste kwartaal van 2018. Voor het volledige jaar 2017 was de groei 0,9%. Net zoals in Wallonië daalden de prijzen voor appartementen in Brussel in het eerste kwartaal van 2018 (-1,8% kwartaal-op-kwartaal), maar na het erg sterke derde kwartaal van 2017 (+9% jaar-op-jaar) is dit niet verwonderlijk.

Bovenstaande resultaten voor de vastgoedmarkt zijn niet verrassend, want de fundamenten die de activiteit en de prijzen ondersteunen, namelijk de sterke inkomensgroei en de lage rente, zijn de voorbije maanden niet gewijzigd. De inkomensgroei blijft vooral door de sterke arbeidsmarkt hoog en de verwachting is dat dit niet zal wijzigen in de komende kwartalen. Het netto nationaal beschikbaar inkomen nam met 2,8% jaar-op-jaar toe in het eerste kwartaal van 2018. Ook al is dat een daling van 0,8% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2017. Ook het herstel in de eurozone, al zwakte dit de voorbije maanden wat af, blijft de Belgische economie ondersteunen. ING verwacht dit jaar een economische groei van 1,6%.

Rente

De renteontwikkelingen bleven de voorbije maanden ook de vastgoedmarkt ondersteunen. De rente op een hypotheek waarvan de rente voor minstens tien jaar vast blijft, schommelde net boven de 2%, wat nog altijd historisch laag is. Dit is de belangrijkste rente voor de hypotheekmarkt aangezien meer dan 75% van alle nieuwe contracten onder die categorie vallen. De rente op hypotheken waarvan de rente elke jaar wordt herzien daalde nog verder naar 1,45% in mei 2018 en maakt het dus mogelijk om meer geld te lenen. Dit heeft echter een beperkt effect op de markt aangezien zulke contracten slechts goed zijn voor 2,5% van alle nieuwe contracten in het vierde kwartaal van 2017.

Het extreem soepele monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) loopt wel op zijn einde. Dit zal opwaartse druk op de langetermijnrente geven wat de leencapaciteit zal verlagen en voor negatieve druk zal zorgen op de vastgoedprijzen. Dit is de belangrijkste reden voor het minder positieve vooruitzicht omtrent de vastgoedprijzen in de komende jaren. Op dit moment voorziet ING een groei tussen de 1,5% en 2,5% in 2018. Voor 2019, wanneer de rentestijging zich iets sneller zou moeten doorzetten, wordt niet uitgesloten dat er een correctie op de markt komt.

Concreet heeft de ECB aangekondigd dat ze de huidige aankopen van 30 miljard € wil afbouwen naar 15 miljard € tussen oktober en december en dat ze vanaf januari 2019 de opkopen wil stopzetten. De ECB verklaarde wel dat dit alles afhangt van de effectieve evolutie van de inflatie in de komende maanden, maar ING verwacht dat de ECB haar plannen zal doorzetten.

Rentestijging

Volgens ING Focus Real Estate mogen we de rentestijging die veroorzaakt wordt door het stopzetten van het opkoopprogramma echter niet overdrijven. Onderzoek van de ECB toont aan dat de neerwaartse druk op de langetermijnrente van het opkoopprogramma erg lang in het financiële systeem blijft. De huidige langetermijnrente ligt 90 tot 110 basispunten lager door het opkoopprogramma en in 2021 zou die nog altijd 90 tot 55 basispunten lager liggen. Dit effect zal zich dus heel gradueel laten voelen.

De lichte correctie die zich over de komende jaren zou kunnen voordoen zou bovendien de vastgoedprijzen opnieuw in balans kunnen brengen. Volgens de Nationale Bank van België was Belgisch residentieel vastgoed met 6,5% overgewaardeerd in 2017, wat neerkomt op een meerprijs van ongeveer 15.500 € voor een gemiddelde woning. Een lichte correctie op de vastgoedmarkt zou die overwaardering dan ook kunnen wegwerken. ING verwacht in de periode 2010-2020 een nominale groei van ongeveer 15%, dat is tien keer minder dan in het vorige decennium.

AANBESTEDINGEN
Alle aanbestedingen

Meest aanbevolen artikels

“Vastgoed mag niet zwaarder belast worden”

“Vastgoed mag niet zwaarder belast worden”

Via een globalisering van de inkomsten wil de PS inkomsten uit vastgoed meer gaan belasten. Dat is geen goed idee, vindt de Confederatie Bouw, aangezien wie een woning verhuurt of een tweede verblijf heeft nu al zwaar belast wordt via het[…]

Meer nieuwbouwvergun­ningen in 2018

Meer nieuwbouwvergun­ningen in 2018

Een digitaal paspoort voor elke woning

Een digitaal paspoort voor elke woning

Bouw duurzame woonwijk in Gentbrugge gestart

Bouw duurzame woonwijk in Gentbrugge gestart

Meer artikels