Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Huizenprijzen overgewaardeerd'

Zijn de huizenprijzen in ons land overgewaardeerd' Het is een vraag die al enkele jaren waarnemers en autoriteiten bezighoudt. België is immers één van de weinige landen in Europa waar nog geen correctie van enige betekenis in de prijzen heeft plaatsgevonden. En er zijn parameters die aangeven dat de prijzen van woningen een stuk hoger liggen dan wat men als een normaal niveau zou kunnen omschrijven.

Toch moeten bij die indicatoren heel wat vraagtekens geplaatst worden. Een parameter die duidelijk aan de hoge kant ligt, is bijvoorbeeld de verhouding van verkoopprijzen van woningen tot de huurprijzen, de zogeheten price-to-rentratio. Het is een wat halfslachtige indicator omdat hij verkoopprijzen voor nieuwe transacties vergelijkt met huren die slaan op een voorraad van woningen die in het verleden gebouwd werden. Dat die indicator in ons land hoog ligt, is mee te verklaren doordat huurprijzen zich niet als echte marktprijzen gedragen. Ze worden normaliter geïndexeerd, maar daar blijft het meestal bij. Bovendien is de huurmarkt in België nogal klein, omdat de meeste woningen bewoond worden door hun eigenaars ' veel meer bijvoorbeeld dan in Duitsland ', en wordt ze gekenmerkt door een hoog aandeel van sociale huurwoningen. Eén en ander geeft aan dat huurprijzen in ons land niet echt een goede vergelijkingsmaatstaf zijn.

De lage rente moedigt allicht investeringen in vastgoed aan.

Men kan de prijzen ook relateren aan de inkomens, of ook nog de afbetalingslasten bekijken in verhouding tot deze laatste. Dit zijn ongetwijfeld zinvolle parameters, en met name als men de price-to-incomeratio corrigeert voor de rentestand, kan die op een zekere, zij het veel bescheidener overwaardering wijzen. Allicht ligt die dan in de buurt van 10 tot 20 pct.

Het probleem met veel van deze indicatoren is nochtans dat zij onvoldoende rekening houden met fundamentele trends, die op halflange of lange termijn de huizenprijzen beïnvloeden. Het belastingregime bijvoorbeeld is zeker van groot belang om de aanwezigheid van spanningen op de woningmarkt te verklaren zoals de Nederlandse ervaring afdoende aantoont, want daar werden de prijzen jarenlang ondersteund door een zeer gulle fiscaliteit. Sinds deze teruggeschroefd werd, zijn de prijzen bij onze noorderburen aan een zware val begonnen. Maar ook voorschriften van ruimtelijke ordening kunnen een grote rol spelen, wanneer zij het aanbod van woningen beperken. En ook de demografie heeft een niet te onderschatten invloed. Het aantal gezinnen, dat de vraag naar woningen rechtstreeks bepaalt, is in ons land bijvoorbeeld aanzienlijk toegenomen, niet enkel wegens de grotere immigratie, maar ook door het toegenomen aantal eenoudergezinnen. Uit simulaties van de Nationale Bank blijkt dat het huidige prijspeil van de woningen vrij perfect door de lage rentestand in combinatie met al deze determinanten kan worden verklaard.

Daarmee is natuurlijk niet gezegd dat er geen spanningen in de pijplijn kunnen zitten. De hervorming van de woonbonus heeft zeker al voor afkoeling gezorgd, al is die ernstig gecompenseerd door de wel zeer lage hypothecaire rente ' die er veel Belgen toe aanzet ook de voorwaarden van hun originele lening te hernegotiëren. De lage rente moedigt allicht ook investeringen in vastgoed aan en die waren al altijd aantrekkelijk in een land waar velen een "baksteen in de maag" hebben. Als de rente eens opnieuw zou toenemen ' voor alle duidelijkheid, daar zijn we nog lang niet aan toe, want het beleid van de centrale bank zorgt veeleer voor een bestendiging van de lage intresttarieven ', zouden sommige gezinnen misschien wel meer problemen kunnen ondervinden. En ook als de werkloosheid opnieuw zou stijgen, zouden bepaalde segmenten van debiteuren met relatief hoge lasten in verhouding tot het bescheiden inkomen wel eens met afbetalingsproblemen te kampen kunnen krijgen.

Voorzichtigheid is dus geboden. De toezichthouder heeft in een recent verleden de vrij sterke groei van hypotheekleningen geremd door het kapitaal dat banken daartegenover moeten aanhouden, op te voeren. Ook de marges op de kredieten zijn door de meeste banken opgetrokken. Maar al bij al kan men in ons land toch niet over een zwaar gespannen of overgewaardeerde huizenmarkt spreken. De schuldpositie van de gezinnen blijft er in het algemeen vrij aardig onder controle, en hun globale financiële positie is relatief stevig dankzij aanzienlijke financiële tegoeden. Het financieel vermogen van de gezinnen benadert zo'n drie maal het bbp, dat is een verhouding die aanzienlijk hoger is dan in het buitenland. En de relatieve afkoeling van de vastgoedmarkt, waar de prijzen de jongste paar jaar minder sterk stegen, geeft aan dat sprake is van een geleidelijke spontane stabilisering...

CATO

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Revive zoekt met Nederlandse partner naar nieuwe projecten

Revive zoekt met Nederlandse partner naar nieuwe projecten

De Gentse projectontwikkelaar Revive en het Nederlandse ontwerp- en onderzoeksbureau Except uit Utrecht gaan samenwerken en willen samen de pionier worden op het vlak van doorgedreven duurzaamheid in de vastgoedsector. Concreet zijn ze in heel[…]

Kapitaalverhoging voor Belgische producent elektrische bestelwagens

Kapitaalverhoging voor Belgische producent elektrische bestelwagens

Erfpachter gezocht voor restauratie en herbestemming kerk Berchem

Erfpachter gezocht voor restauratie en herbestemming kerk Berchem

Metamorfose voor Brugs Minnewaterpark

Metamorfose voor Brugs Minnewaterpark