Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Financiële ademruimte voor sociale huurders

Financiële ademruimte voor sociale huurders

De sociale huisvestingsmaatschappijen (shm’s) hebben hun huurders in 2015 bijna een half miljard euro financiële ademruimte bezorgd. Concreet gaat het om 150.000 gezinnen, in totaal ongeveer 400.000 personen. Hun armoederisico daalde hierdoor met 40%.  Op 1 maart 2017 werden verschillende wijzigingen aan de sociale huurreglementering van kracht. Die garanderen een eerlijke toegang tot een sociale woning, onder meer door tijdelijke huurcontracten in te voeren. Het decreet over de taalkennis werd op 22 februari 2017 gestemd. Dit waren speerpunten van het Vlaamse regeerakkoord over sociaal wonen.

Volgens de beleidsnota van Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans had men in het najaar van 2015 tevens moeten beginnen met de evaluatie van het financieringsbesluit van de sociale huisvestingssector. Deze evaluatie liep echter vertraging op. In het Vlaamse regeerakkoord is sprake van een evaluatie van de sociale huurprijsberekening, maar ook dat is weinig concreet.

De Vereniging van Vlaamse Huisvestingmaatschappijen (VVH) vraagt spoedig werk te maken van deze andere speerpunten van het Vlaamse beleid inzake sociaal wonen. Dit is nodig om de financiële leefbaarheid van de sector op termijn te garanderen en om de financiële ademruimte van bijna een half miljard euro die de sector aan haar huurders geeft ook in de toekomst mogelijk te maken.

De VVH wil de doemberichten en alarmbellen over een sector die zich failliet bouwt kaderen. De sector heeft het probleem van de financiering al meermaals aangekaart. Een aanpassing  werd vooropgesteld in het Vlaamse regeerakkoord. De problematiek werd op basis van een rapport van de VVH besproken in het Vlaamse parlement, waar de minister van Wonen het probleem erkende en waar ze tevens beloofde te remediëren.

“Oplossingen zoals (veel) goedkopere en kleinere woningen of een globale huurverhoging missen nuance. Ons systeem van sociaal wonen is net zeer doelmatig door een grotere tegemoetkoming voor zwakkere huurders. Zomaar de huur verhogen raakt dus vooral de zwakste groep. Ook zonder meer (veel) goedkoper en kleiner bouwen is geen oplossing. Op korte termijn zorgt dat voor een reductie in de bouwkost, maar de leefbaarheid van wijken, de duurzaamheid van het project, … komen dan zonder twijfel in het gedrang. Wat de maatschappelijke kost hiervan zal zijn, valt heel moeilijk te becijferen. Hij zal in elk geval heel wat hoger liggen dan de kosten die uitgespaard worden door kleinere en goedkopere, lees minder duurzame woningen te bouwen”, verklaart Björn Mallants, directeur van de VVH.

Steeds meer gezinnen hebben het vandaag ontzettend moeilijk om de eindjes aan elkaar te knopen. Ook duurzaamheid vormt een alsmaar grotere uitdaging. Om die redenen investeren shm’s veel in meer en betere sociale woningen. De VVH berekende deze financiële ademruimte op basis van de beschikbare data van het volledige sociale huurpatrimonium voor 2015.

“We bepalen de huurprijs grotendeels op basis van het inkomen van de huurder. Onze woningen hebben allemaal een geschatte markthuurwaarde die overeenkomt met de prijzen op de private huurmarkt. We kunnen het verschil tussen die markthuurwaarde en de effectieve huurinkomsten perfect berekenen. Door deze zeer grote sociale correctie in de huurprijs kunnen 150.000 sociale woningen in Vlaanderen verhuurd worden aan gemiddeld iets meer dan 290 € per maand. De gemiddelde ‘korting’ die onmiddellijk de nodige financiële ademruimte geeft aan de huurder bedroeg in 2015 ongeveer 260 € per maand”, zegt Björn Mallants.

De Vlaamse overheid komt niet tussenbeide in de korting die de shm’s geven. Wel worden nieuwe projecten en renovaties gefinancierd met leningen van de Vlaamse overheid met een negatieve (- 1%) rente voor nieuwbouw- en renovatieprojecten. Daarnaast is er nog een beperkte correctie voor shm’s met zeer lage huurinkomsten, maar die bedraagt nog geen 4 miljoen € voor heel Vlaanderen. “Dat is minder dan 27 € per sociale woning per jaar. Het is dus echt wel de projectfinanciering die ervoor zorgt dat onze sector jaarlijks bijna een half miljard korting kan geven aan woonbehoeftige gezinnen. Het systeem zou zelfbedruipend moeten zijn, maar het staat op termijn onder druk”, stelt Mallants.

Uitdagingen

De sociale huisvestingssector kent enorme uitdagingen. De woonbehoefte in Vlaanderen was nooit zo groot. Ook de terechte aandacht voor duurzaamheid noopt tot actie, niet alleen om milieuredenen, maar ook om de soms hoge energiekosten van sociale huurders aan te pakken. Concreet investeert de sector heel veel in meer en betere woningen. “Deze investeringen waren in 2015 goed voor een record van 1,3 miljard €. Elke euro die de overheid via gesubsidieerde leningen voorziet voor sociale huurprojecten vermenigvuldigen we met drie als investering in de private bouwsector,’ zegt de directeur van de VVH.

“Daar staat natuurlijk een prijs tegenover. Bovendien bestaat het risico dat het systeem op zijn limieten stuit. Wat we zien, is dat de markthuurwaarde van sociale woningen in nieuwbouw en vele renovaties. We hebben het hier over tienduizenden woningen. Helaas is de gemiddelde huurprijs maar geleidelijk gestegen, onder meer omdat de inflatie veel lager bleek dan ingeschat werd. Daar kwam nog een indexsprong bovenop. De sociale correctie is dus veel sterker gestegen dan de huurprijzen. Jaarlijks gaat het om 150 miljoen € meer in vergelijking met 2009. Het wordt lastig om dit blijven volhouden. We moeten dit bekijken, zoals ook in het Vlaamse regeerakkoord staat”, aldus Björn Mallants.

Eén van de mogelijke pistes om de sociale huisvestingssector financieel gezond te houden, is een grotere differentiatie tussen nieuwbouw en recent gerenoveerde woningen en bestaande - oudere - woningen. De energiekost is veel lager en het comfortniveau is veel hoger in vergelijking met het oudere patrimonium met eenzelfde huurprijs. “We stellen vast dat nieuwe complexen momenteel lage huren kennen, ongeveer even hoog als het gemiddelde van de hele sector, 300 € per maand. Deels komt dit door steeds zwakkere instroomprofielen. De sociale correctie voor deze projecten bedraagt bijna 400 € per maand. We moeten alert zijn dat we op termijn niet op de limieten van ons systeem stoten, zeker omdat het die projecten zijn waar de grootste afbetalingslast op weegt omdat natuurlijk de investeringen hier zeer groot zijn”, weet Mallants.

Voor 2016 zijn nog geen globale cijfers beschikbaar. Uit een eigen voorlopige bevraging door de VVH blijkt dat de reële huurprijs voor nieuwe projecten volledig in lijn ligt met de globale gemiddelde huurprijs. Het financiële tekort, en dus ook de sociale correctie, is natuurlijk veel groter. Vooral voor nieuwe projecten en grondige renovaties is het tekort groot. De sector bouwt momenteel ongeveer 2.500 nieuwe woningen per jaar en renoveert er 5.000.

Door honderd jaar te investeren in sociaal wonen is een systeem op poten gezet dat zonder noemenswaardige directe subsidiëring door de overheid voor de exploitatie bijna een half miljard euro per jaar aan huurkorting kan voorzien. Dat is iets om trots op te zijn. De enorme investeringen houden het risico in dat die balans tussen historisch patrimonium en financiering van nieuwe projecten op termijn verstoord raakt.

Met de steeds groeiende wachtlijst en de enorme uitdagingen op het vlak van duurzaamheid is niets doen natuurlijk geen optie. We willen samen met de minister van Wonen en de Vlaamse regering voort bekijken hoe we sociaal wonen, een structurele dam tegen armoede voor 400.000 mensen, ook in de toekomst kunnen verankeren en versterken”, besluit VVH-directeur Björn Mallants.

 

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Renteloze lening kan renovaties bevorderen

Renteloze lening kan renovaties bevorderen

De Vlaamse regering wil met enkele concrete maatregelen gezinnen aanmoedigen om het bestaande woningpatrimonium energiezuiniger te maken. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) verwacht dat deze maatregelen effectief het aantal renovatie- en[…]

Vlaamse regering wil btw op nieuwbouw naar 6%

Vlaamse regering wil btw op nieuwbouw naar 6%

Vlaamse regering wil gezondheid lokale financiën versterken

Vlaamse regering wil gezondheid lokale financiën versterken

Fiscaal voordeel in bouw en aanverwante sectoren

Fiscaal voordeel in bouw en aanverwante sectoren

Meer artikels