Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Evolutie en vooruitzichten voor de Belgische vastgoedmarkt

Gerelateerde onderwerpen :

,
Evolutie en vooruitzichten voor de Belgische vastgoedmarkt

© ©Chlorophylle - stock.adobe.com

De macro-economische omgeving in 2018 bleef de vastgoedmarkt ondersteunen. Tijdens de eerste drie kwartalen van vorig jaar waren er zelfs meer transacties in vergelijking met dezelfde periode in 2017. Wat de prijsgroei betreft zien we ook een versnelling. De betaalbaarheid van woningen in België blijft echter stabiel en dat is al het geval sinds 2016. Door de algemene groeivertraging verwachten de economisten van de afdeling Economische en Financiële Analyse van ING België dit jaar een minder dynamische prijsontwikkeling. In hun jongste Real Estate-rapport blijft  ING wel bij het vooruitzicht van 2% groei van de nominale prijzen. De prijzen, gecorrigeerd vóór de inflatie, blijven dus stabiel.

Op basis van de officiële cijfers die beschikbaar zijn tot het derde kwartaal van 2018 stelt ING dat de vastgoedmarkt voor bestaande woningen de voorbije kwartalen erg dynamisch was. In de eerste drie kwartalen van vorig jaar waren er gemiddeld 8.944 transacties per kwartaal, een stijging met 3,7% in vergelijking met dezelfde periode in 2017.

Die stijging was er vooral door een scherpe groei in het aantal transacties van appartementen in Wallonië. In Vlaanderen nam het aantal transacties van huizen en appartementen toe met respectievelijk 2,8% en 3%,. Het aantal transacties nam dan weer af in het Brusselse Gewest door een daling van de transacties van appartementen.

Hypotheken

Deze volatiliteit van het aantal transacties is historisch gezien normaal. Belangrijk is dat de opwaartse trend die begon in 2015 zich voortzet. Omdat het aantal verleden hypotheekleningen voor de aankoop van een bestaande woning sterk toenam in de tweede helft van 2018 verwacht ING dat die trend voor de komende kwartalen niet zal stoppen.
Zo waren er 57.600 verleden hypotheken voor bestaande woningen in de periode van juli tot november 2018, terwijl dat er slechts 51.000 waren in dezelfde periode in 2017. Dit zou dus de transacties in het vierde kwartaal van 2018 hoger moeten geduwd hebben en ook de transacties in het eerste kwartaal van 2019 gestimuleerd hebben.

De prijsgroei van residentieel vastgoed in België versnelde in de eerste drie kwartalen van 2018. De prijzen van huizen groeiden met 4,1% in de eerste drie kwartalen van 2018, in vergelijking met 2,6% in 2017. Deze versnelling was van toepassing in alle regio’s en was het sterkst in Wallonië. Wat appartementen betreft, was de prijsgroei erg sterk in het Brusselse Gewest, waar de prijzen met 5,1% stegen in vergelijking met 3,1% in 2017. Zowel in Vlaanderen als Wallonië vertraagde de prijsgroei van appartementen.

Gemiddelde lening

De groei van de prijzen kan voor een stuk verklaard worden door de groei van de gemiddelde lening. Voor een bestaande woning was de gemiddelde lening in 2018 gelijk aan 158.000 €, terwijl dat in 2017 153.400 € was, een groei met 2,9%. De opwaartse trend van de gemiddelde lening gaat dus gestaag voort. Doordat kopers meer konden lenen, verhoogde de koopkracht van de potentiële kopers, wat dus de prijzen hoger duwt.

Consumenten konden meer lenen doordat de macro-economische situatie in België de voorbije kwartalen niet sterk veranderd is. De Belgische economie vertraagde lichtjes, zeker in vergelijking met de eurozone. De Belgische economie groeide met ongeveer 1,5%  in de eerste drie kwartalen van 2018 en dat impliceert slechts een lichte vertraging in vergelijking met de 1,7% groei in 2017.

De vertraging in de eurozone was veel scherper. De werkloosheid in België zette haar neerwaartse trend voort en daalde in oktober tot 5,5%, het laagste niveau ooit. De sterke arbeidsmarkt doet het beschikbare inkomen van de Belgen met ongeveer 3% stijgen en ondersteunt dus de leencapaciteit.

Ook de hypotheekrente bleef de voorbije maanden erg laag. De gemiddelde rente op hypotheken waarvan de rentevaste periode gelijk is aan tien jaar of meer schommelde net onder de 2% en bereikte in oktober 2018 met 1,94% zelfs het laagste niveau ooit. De variabele rente (de initiële rentevaste periode is maximum 1 jaar) nam lichtjes toe in de tweede helft van 2018, na de daling ervan in de eerste helft, maar blijft nog altijd een stuk lager dan de vaste rente.

Het aandeel van contracten met een variabele rente nam dan ook sterk toe . Velen kiezen er dus voor om het risico op een stijgende rente te nemen om zo te profiteren van de lagere variabele rente. In sommige gevallen is dat risico erg klein aangezien de rente in het ‘worst-case scenario’ (het verdubbelen van de te betalen rente) niet veel hoger uitvalt dan de vaste rente.

Wat het vooruitzicht van de prijsgroei betreft, blijft ING het potentieel laag inschatten. De twee belangrijke macro-economische factoren die de groei van de vastgoedprijzen beïnvloeden zullen in 2019 en 2020 waarschijnlijk zodanig evolueren dat ze de prijsgroei minder zullen ondersteunen. De hypotheekrente schommelt vandaag nog altijd rond historisch lage niveaus, maar nog lagere rentes zijn onwaarschijnlijk.

De trend is eerder opwaarts, ook al voorziet ING dat die trend erg matig is. Het netto-opkoopprogramma van obligaties van de ECB is in januari stopgezet en dit geeft inderdaad opwaartse druk op de rentes, maar dit mag volgens ING niet overschat worden. Op dit moment lijkt 50 basispunten het maximum.

Inkomens

De evolutie van de inkomens in de komende jaren beoordeelt ING iets somberder. De eurozone vertraagde reeds in 2018 en de verwachting is dat de neerwaartse groeitrend zich voortzet in 2019 en 2020 (groeiverwachting respectievelijk van 1,4% en 1,3%). Opkomende markten, vooral China, en de Verenigde Staten, vertonen ook tekenen van een vertraging. Dit zal de Belgische economie, die erg open is en dus ook erg afhankelijk van de buitenlandse vraag, parten spelen en het groeipotentieel van de inkomens beperken.

Wat volgens ING wel een rol zou kunnen spelen, zijn mogelijke bijkomende remmen op de hypotheekverschaffing. De NBB beschouwt de Belgische residentiële markt momenteel met ongeveer 5,9% overgewaardeerd. Om te vermijden dat banken te veel risico’s zouden nemen op deze markt heeft de NBB al tweemaal bijkomende kapitaalbuffers opgelegd.

Gezien dit momenteel de markt niet doet afkoelen, is het niet onmogelijk dat bijkomende maatregelen worden genomen. De meer volatiele beurzen kunnen dan weer wat beleggingsgeld naar de vastgoedmarkt stuwen, wat de prijzen ondersteunt. Alles bij mekaar genomen blijft ING bij het vooruitzicht van 2% groei van de nominale prijzen in 2019. De reële prijzen, gecorrigeerd voor de inflatie, blijven dus stabiel.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

Antwerpse vastgoedspeler koopt 18.000 m² kantoren op toplocatie

Antwerpse vastgoedspeler koopt 18.000 m² kantoren op toplocatie

Vijf van de bekendste kantoorgebouwen van Antwerpen, gelegen aan de ring, krijgen in één keer een nieuwe eigenaar. Het gaat om Antwerp Gate 1 en 2, Regent, Quinten en Royal House. Vier ervan zijn trouwens letterlijk de eerste[…]

MBV bouwt nieuw kantoor en magazijn

MBV bouwt nieuw kantoor en magazijn

Derde Brusselse project voor Verstraete Development

Derde Brusselse project voor Verstraete Development

Immobel neemt Nafilyan volledig over

Immobel neemt Nafilyan volledig over

Meer artikels