Volg Bouwkroniek

Abonneer u
Aanmelden

Volg Bouwkroniek Bouwkroniek

Doorbraak voor nieuw woning­project voor bewoners Vogelzang

Doorbraak voor nieuw woning­project voor bewoners Vogelzang

26 woningen in de wijk Vogelzang in Knokke-Heist zullen afgebroken worden. Even verderop, langs de Graaf Jansdijk en Jan Devischstraat, worden ter vervanging 35 nieuwe sociale woningen gebouwd. In het najaar worden daarom op die nieuwe locaties sloopwerken uitgevoerd. In het voorjaar van 2016 starten daar dan de bouwwerkzaamheden door de private partner. In de zomer van 2018 is de oplevering en aankoop door de sociale huisvestingsmaatschappij T' Heist Best gepland en kunnen de bewoners van Vogelzang naar hun nieuwe woning verhuizen. Het project kende een lange lijdensweg.

Het bouwproject zal 35 nieuwe sociale huurwoningen met één, twee of drie slaapkamers omvatten ter vervanging van de 26 bestaande woningen met één slaapkamer. De plannen werden getekend door architectenbureau Project van Piet Bailyu uit Knokke-Heist. Het dossier kende heel wat technische, administratieve en juridische problemen die het steeds weer moeilijk maakten om concrete vooruitzichten kenbaar te maken, met als gevolg niet alleen dat alles veel langer heeft aangesleept dan kon voorzien worden, maar ook dat er tot op vandaag nooit de mogelijkheid bestond om een planning mee te delen. T' Heist Best wil de 26 woningen in de wijk Vogelzang, die eind jaren'70 van vorige eeuw gebouwd werden, al sinds een aantal jaren aanpakken. 'De gebouwen uit deze periode hebben, mede door experimenten met goedkope en naderhand minder duurzaam gebleken bouwtechnieken, de tand des tijd maar moeilijk doorstaan', stellen voorzitter Guy Demeestere en directeur Bernard Despiegelaere van de sociale huisvestingsmaatschappij T' Heist Best.

Renoveren niet haalbaar

Eerst werd op vraag van T' Heist Best, via een extern bureau, een grondige, onafhankelijke technische analyse gemaakt van de volledige wijk. Duurzaam renoveren bleek technisch niet haalbaar. Anderzijds was slopen en vervangen door nieuwe woningen niet mogelijk zonder de huur van de bewoners op te zeggen. Dit was geen optie. De shm heeft dan beslist om de woningen te vervangen door nieuwbouwwoningen langs de vlakbijgelegen Graaf Jansdijk en de Jan Devischstraat, zodat de bewoners na de realisatie ervan naadloos naar hun nieuwe woningen konden verhuizen. Tegelijk werd met het gemeentebestuur van Knokke-Heist bekeken hoe het mogelijk zou zijn om het aantal woningen te verhogen.

Inbreidingsproject

Deze oplossing was slechts mogelijk omdat een derde, private partij een inbreidingsproject plande naast de huidige 'Witte Duivenhoeve', en drie goed gelegen vervangingsterreinen ter beschikking had. Zo konden er op die terreinen nieuwe woningen worden gebouwd, waarna pas de nieuwe terreinen worden geruild voor de oude, terwijl ook voor de sociale huisvestingsmaatschappij de garantie werd gegeven van een vaste kostprijs. Een win-win situatie voor alle betrokkenen: de bewoners krijgen rechtstreeks een nieuwe woning, de nieuwe woningen zijn ruimer en er komen er negen bij, de kosten hiervoor liggen strikt vast en het inbreidingsproject wint aan kwaliteit.

Een eerste stap om deze nieuwe woningen effectief te realiseren, werd in 2008 gezet. Er werd hiervoor een dossier ingediend voor de Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO) van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). In 2009 werd vernomen dat de VMSW het dossier niet geselecteerd had. Intussen was eind 2009 wel het 'Grond- en Pandendecreet' tot stand gekomen. Er werd dan geopteerd voor de wettelijk voorziene werkwijze uit het 'Grond- en Pandendecreet', waarbij de private partner, ontwikkelaar van het aldaar gelegen inbreidingsproject voor de invulling van zijn sociale last, zelf de woningen bouwt en aanbiedt aan de prijs voorzien door de simulatietabel VMSW. Ook dit was voor T' Heist Best gunstig, omdat woningen met de hier voorziene kwalitatieve architectuur doorgaans meer kosten.

Voor dit project werd de bouwvergunning reeds bekomen, zodat de uitvoering snel kan worden aangevat.

Juridische constructie

Na de goedkeuring van het ruimtelijk uitvoerings plan (rup) in 2010, werd met alle partijen voortgewerkt om het project uit te voeren binnen het wettelijke kader. Het betreft immers een heel complexe juridische situatie, omdat de bestaande gronden eigendom zijn van de gemeente; de gebouwen van T' Heist Best belast zijn met een erfpacht; er voor de derde private partij een wettelijke sociale last bestond, men de bestaande bewoners naadloos wil herhuisvesten en er een grondenruil moet gebeuren met op het einde van de rit nieuwe gebouwen, die opnieuw eigendom zijn van en gefinancierd worden door T' Heist Best, en die gebouwd zijn op nieuwe gronden in erfpacht, eigendom van de gemeente Knokke-Heist.

Grond- en Pandendecreet

Naast het inmiddels opstellen van de bouwplannen in samenspraak met en volgens de normen van de VMSW resulteerde dit in 2013 uiteindelijk in een complexe notariële akte die goedgekeurd werd door RWO Vlaanderen en aansluitend ook door de raad van bestuur van T' Heist Best en in de gemeenteraad van Knokke-Heist. De afspraak met de notaris voor het ondertekenen van deze akte was reeds vastgelegd wanneer kort daarvoor, eind 2013, het Grondwettelijk Hof de vernietiging uitsprak van het Grond- en Pandendecreet. Meteen verdween de wettelijke basis, en was het voor de VMSW niet meer mogelijk dit project te financieren. Het dossier, dat volledig af was en klaar voor uitvoering, was geblokkeerd.

Grondenruil

Voor een aantal privé-ontwikkelaars was dit mogelijks goed nieuws, evenwel niet in het dossier Vogelzang, vermits hier de ruil tussen de oude en de nieuwe gronden essentieel was voor het hele project. Zowel T' Heist Best als de private partner waren hier dan ook vragende partij voor de verdere uitvoering. Inmiddels was in 2013 ook al de bouwaanvraag ingediend en werd de bouwvergunning in de lente van 2014 bekomen. T' Heist Best heeft deze kwestie onmiddellijk aangekaart bij de VMSW, en men wist aanvankelijk ook niet wat men met al de lopende dossiers zou aanvatten, nu die vernietiging als donderslag bij heldere hemel tussenkwam. In een eerste fase werd beslist om alle projecten die reeds bouwkundig gestart waren ' met als concreet criterium de aflevering van 'deelattest 1' in de procedure van het grond- en pandendecreet ' de mogelijkheid hadden verder te gaan. Het dossier Vogelzang zat nog nét niet in deze fase. Alle andere dossiers werden naar de prullenmand verwezen, ook het dossier Vogelzang.

Financiering

Concreet betekent dit dat de voorgenomen operatie weliswaar kon en mocht uitgevoerd worden, maar dat de financiering ervan niet werd gegarandeerd. Zonder gegarandeerde financiering kan T' Heist Best geen sociale woningen bouwen. Gelet op het zeer ver gevorderde stadium van dit dossier en de juridische complexiteit ervan waaraan met de bestaande ' andere - instrumenten geen oplossing kon worden gegeven, werd de VMSW toch verzocht dit alles nogmaals te bekijken. Hierover werd met alle betrokken diensten ook herhaaldelijk samengezeten om alle mogelijkheden uit te zoeken. Daarnaast was er toch ook de zeer aanzienlijke schade geleden door de private partner, die op zijn kosten dit volledige dossier had opgebouwd (verkavelingsplannen, bouwplannen, juridische studie en uitwerking, enz..) en dit alles volkomen verloren zag gaan. Deze schade wenste hij dan ook te verhalen op de Vlaamse overheid, wanneer geen uitvoering mogelijk zou zijn.

Semi-dadingen

Vorige week werd T' Heist Best uiteindelijk op de hoogte gebracht dat de VMSW de mogelijkheid heeft gecreëerd om via een systeem van 'semi-dadingen' de projecten die door de vernietiging van het Grond- en Pandendecreet en die nog niet over een 'deelattest 1' beschikten en aldus niet konden uitgevoerd worden, alsnog te realiseren. Dit geldt voor projecten die beschikken over een overeenkomst, afgesloten vóór 1 mei 2015, waarbij sprake is om sociale woningen te realiseren met een verwijzing naar het grond- en pandendecreet. Dit is de oplossing voor het voorliggende project, dat aldus op basis van vrijwilligheid tussen de private partner en de sociale huisvestingsmaatschappij kan worden gerealiseerd, mét een gegarandeerde financiering.

Bouwvergunning

Voor dit project werd de bouwvergunning reeds bekomen, zodat de uitvoering snel kan worden aangevat. Juridisch wordt zo snel mogelijk de semi-dading afgewerkt en door alle betrokkenen goedgekeurd.

OVERHEIDSOPDRACHTEN
Alle overheidsopdrachten

Meest aanbevolen artikels

"Aannemers kunnen geen bullshit meer verkopen"

"Aannemers kunnen geen bullshit meer verkopen"

De bouwsector is vandaag – op een paar positieve uitzonderingen na – nog heel klassiek in zijn communicatie. “Aannemers pakken vooral uit met wat ze in het verleden al gerealiseerd hebben, terwijl het ‘hoe’ en meer[…]

Hilti automatiseert boren in plafonds

Hilti automatiseert boren in plafonds

Pools universiteitsgebouw wint Brick Award

Pools universiteitsgebouw wint Brick Award

Genk krijgt nieuwe spoorbrug over het Albertkanaal

Genk krijgt nieuwe spoorbrug over het Albertkanaal